Vers la fin de la pénurie de logements dans le canton de Vaud
Lausanne, le 9 avril 2014 – Les tensions sur le marché vaudois du logement devraient arriver à leur terme à l’horizon 2016-2018. L’étude «Logements vaudois: vers la fin de la pénurie?» conclut que les terrains déjà affectés à la construction ou qui le seront dans le cadre de la mise en œuvre du Plan directeur cantonal (PDCn) et des grandes démarches de planification offrent un potentiel d’accueil de 200 000 personnes entre 2012 et 2024. Et ce, alors que 100 000 nouveaux habitants sont attendus sur cette période. Cela va conduire à un rééquilibrage après plus d’une décennie de pénurie, mais créer aussi un risque de suroffre en cas de mauvaise appréhension de ce changement. Cette étude a été réalisée par i Consulting avec le soutien éditorial, logistique ou financier de l’Etat de Vaud, de la BCV et de la Fédération vaudoise des entrepreneurs. Elle est éditée par l’Observatoire BCV de l’économie vaudoise.
Publiée ce jour, «Logements vaudois: vers la fin de la pénurie?» est la dernière d’une série de trois études des mêmes auteurs, Yvan Schmidt et François Yenny, sur le thème de la pénurie de logements. La première, sortie de presse en 2007, «Vers une pénurie structurelle de logements?», a mis en évidence le risque d’un goulet d’étranglement sur le marché immobilier vaudois. Publiée en 2011, «Logements vaudois: analyse de la pénurie» a apporté une compréhension plus fine des fondamentaux du marché et du phénomène de thésaurisation. Longtemps sous-estimé, ce phénomène qui voit certains propriétaires ne pas exploiter le potentiel constructible de leur terrain a joué un rôle dans la pénurie de logements que le canton connaît depuis plus d’une décennie.
Cette thématique est cependant sur le point de devenir obsolète. Adopté en 2007, le PDCn est maintenant près de déployer pleinement ses effets. La quantité de nouvelles capacités foncières provenant de projets de planification inscrits dans ce cadre offrira une réserve suffisante pour assurer une production répondant à la demande. En outre, pour ces nouvelles réserves, le taux de thésaurisation devrait être bas: dans le cadre de projets importants, les propriétaires bénéficiant de l’évolution de la constructibilité de leur terrain doivent de plus en plus fréquemment participer au financement de frais d’études et sont ainsi motivés à valoriser leur investissement.
Quelques signes de détente sont déjà perceptibles, notamment une hausse des volumes de demandes de permis de construire en 2012 et 2013. Grâce à cette nouvelle donne, le taux de logements vacants – qui s‘inscrivait à 0,6% en 2013 – pourrait remonter à 1,5%, habituellement considéré comme celui d’un marché équilibré, d’ici 2016–2017. La production de nouveaux logements devrait entraîner un accroissement du volume de travail pour les entreprises de la construction, mais aussi freiner la hausse des prix, voire y mettre un terme.
Le risque est que la production se maintienne après ce rééquilibrage à un rythme trop élevé, ce qui pourrait conduire à une situation de suroffre. Cela ne peut pas être exclu: au vu de leur stade d’avancement, la majeure partie des grands projets de planification en cours pourrait – en l’absence d’adaptation des acteurs du domaine au risque de voir une quantité importante de logements rester vacants dans un marché détendu – arriver à terme durant un nombre restreint d’années. Dans une telle situation, des ménages pourraient choisir de se rapprocher des zones où ils n’avaient pas trouvé de logement auparavant, en particulier le long de l’arc lémanique, conduisant à l’apparition de taux de vacance élevés dans d’autres régions. Ces évolutions nécessiteront donc égalementde la part des développeurs une attention accrue à l’adéquation de leur offre par rapport à la demande.
Le rythme exact des ajustements dépendra de plusieurs facteurs, à commencer par la production de logements et l’adaptation des différents acteurs du marché à cette nouvelle donne. Il y a aussi les effets potentiels de l’initiative visant à limiter l’immigration, qui– les dispositions d’application n’ayant pas encore été adoptées – ne peuvent pas encore être anticipés. A cela s’ajoute la mise en œuvre de l’application de la révision de la Loi fédérale sur l’aménagement du territoire (LAT), en particulier les dispositions en cas de surdimensionnement des réserves de zones à bâtir. Ces dernièresdispositions sont sensiblement plus restrictives que les précédentes dispositions cantonales et pourraient induire un délai dans la mise à disposition de nouvelles zones à bâtir.
L’enjeu de ces changements est de taille pour les propriétaires, puisque la valeur du foncier pourra être fortement touchée par le rééquilibrage de l’offre et de la demande. Cela s’ajouterait à une nouvelle taxe d’au moins 20% sur les plus-values foncières introduite par la nouvelle LAT en cas de passage d’une zone non constructible à constructible.
Contacts
Auteurs
i Consulting:
Yvan Schmidt, partenaire: 021 721 20 70, yschmidt@iconsultingsa.ch
François Yenny, partenaire: 021 721 20 70, fyenny@iconsultingsa.ch
Partenaires
Etat de Vaud, Service des communes et du logement - Division logement:
Jacques Biermann: 021 316 79 62, jacques.biermann@vd.ch
Observatoire BCV de l’économie vaudoise:
Jean-Pascal Baechler: 021 212 22 51, jean-pascal.baechler@bcv.ch
Fédération vaudoise des entrepreneurs:
Jean-Pierre Rosselet, président: 079 401 33 62, jean-pierre.rosselet@fve.ch