À côté de la baisse des taux hypothécaires, l’augmentation de la population et le fléchissement de la construction de logements contribuent aussi à la hausse des prix de l’immobilier.
L’immobilier vaudois toujours dynamique malgré les craintes sur la conjoncture
Malgré les craintes sur la conjoncture en raison du ralentissement de la croissance mondiale et des droits de douane américains, le bas niveau des taux hypothécaires a permis au marché immobilier vaudois de conserver son élan. Ainsi, les prix des maisons individuelles ont augmenté de 3,6% au premier semestre 2025 et ceux des appartements en PPE de 2,7%.
Taux hypothécaires bas, démographie toujours dynamique et offre contenue: les ingrédients restent présents pour soutenir le marché de l’immobilier en propriété individuelle dans le canton. Après une année 2023 peu dynamique en raison d’une remontée des taux d’intérêt, 2024 avait été marquée par un rebond grâce à une détente des coûts de financement, avec une hausse des prix des maisons individuelles de 3,3% et de ceux des appartements en PPE de 3,2%. Cet élan est resté présent au premier semestre 2025: les villas ont encore augmenté de 3,6% et les PPE de 2,7%. Dans tous les districts, les prix s’inscrivent ainsi à des niveaux record.
La dynamique était en revanche toujours en retrait par rapport à l’évolution qui a été observée durant certaines périodes depuis le début du siècle. Ainsi, la progression des prix avait largement dépassé le seuil de 5% en rythme annuel entre 2021 et 2022, voire celui de 10% il y a dix ou vingt ans.
Le taux directeur de la BNS à 0%
Autant la Banque nationale suisse (BNS) avait réagi de manière énergique au retour de l’inflation en remontant son taux directeur, qui est passé de -0,75% à 1,75% entre juin 2022 et juin 2023, autant elle a utilisé la marge de manœuvre lui permettant de l’abaisser. L’inflation est repassée sous la cible de 2% en juin 2023, une année avant qu’elle ne s’en rapproche dans la zone euro ou aux États-Unis, et, entre mars 2024 et juin 2025, l’institut d’émission a ramené son taux directeur de 1,75% à 0%. Après être remontés jusqu’à environ 3%, les taux hypothécaires fixes à 5 et 10 ans sont redescendus à moins de 2% depuis la mi-2024.
Le contexte économique, déjà marqué par une croissance mondiale manquant d’élan, s’est dégradé avec l’introduction, depuis le mois d’avril par les États-Unis, de droits de douane touchant la plupart des économies. Un ralentissement conjoncturel se dessine à l’échelle mondiale et la Suisse ainsi que le canton sont également concernés. La croissance pourrait encore s’inscrire à respectivement 1,3% et 1,9% cette année, selon les données publiées par le Secrétariat d’État à l’économie et la Commission Conjoncture vaudoise, en partie grâce à la constitution de stocks aux États-Unis avant la hausse des droits de douane. L’an prochain, elle devrait en revanche ralentir à respectivement 0,9% et 1,1%. Étant donné une taxe additionnelle fixée le 1er août à 39% sur une partie de ses exportations vers les États-Unis, la Suisse est particulièrement touchée. Un accord a été trouvé pour ramener ce taux à 15%, en ligne avec celui qui touche les exportations européennes; si la date de son entrée en vigueur n’était pas connue au moment d’écrire ces lignes, il devrait être synonyme d’une légère amélioration des perspectives pour l’an prochain.
Demande intérieure robuste
Dans ce contexte mitigé, quelques signaux positifs sont à relever. Notamment, la croissance démographique se poursuit, avec une hausse de la population vaudoise de 1,1% en 2024 et de 1,2% en rythme annuel au deuxième trimestre. La plus forte contribution à l’augmentation revient à la population étrangère. À 4,5% en octobre, le taux de chômage est relativement bas en comparaison historique, même s’il est remonté depuis ses plus bas de 2023. Quant à l’inflation, elle est retombée à 0,1% en octobre, en rythme annuel; la stabilité des prix à la consommation s’explique notamment par la baisse des prix des produits importés, en particulier ceux de l’énergie.
La demande intérieure, qui soutient habituellement la conjoncture dans le canton dans les phases de faiblesse de l’économie mondiale, demeure solide. S’ils montrent un ralentissement dans l’industrie, les indicateurs de la marche des affaires publiés par la Commission Conjoncture vaudoise sont relativement stables dans les autres branches: construction, services, commerce de détail et hôtellerie-restauration.
Le marché du logement reste tendu
Du côté de l’offre, la construction de logements peine à suivre: quelque 2 950 nouveaux objets, en location ou en propriété individuelle, doivent être mis sur le marché en moyenne en 2025 et en 2026, contre environ 4 700 par an en moyenne entre 2020 et 2024. Le taux de logements vacants s’inscrit en 2025, comme en 2023 et 2024, légèrement en dessous de 1,0%; dans tous les districts, il est en dessous du seuil de 1,5%, considéré comme correspondant à un marché équilibré. La détente dont avait bénéficié le marché du logement jusqu’en 2020, avec un taux de logements vacants qui était remonté jusqu’à 1,4%, semble faire partie du passé.
Autre signe dans ce sens: les loyers offerts sur le marché sont repartis à la hausse depuis début 2022. Après une baisse de quelque 22,1% entre mi-2014 et début 2022, ils ont augmenté de 9,2%. Ils marquent toutefois une pause depuis le dernier trimestre 2024.
Marché toujours dynamique
Plusieurs facteurs soutiennent le marché immobilier, à commencer par des taux hypothécaires relativement peu élevés en comparaison historique, et une poursuite de la hausse des prix des villas et des appartements en PPE semble se dessiner; le potentiel d’appréciation est toutefois limité par le niveau des prix. Dans l’immobilier de rendement, la baisse des rendements obligataires est de nature à alimenter l’intérêt des investisseuses et des investisseurs. Enfin, les surfaces commerciales restent soumises à la conjoncture, ainsi qu’aux évolutions structurelles, comme le télétravail, le commerce en ligne ou le tourisme d’achat.
