Les prix de l'immobilier par commune et par district vaudois

Les prix par commune

Les atlas et indices des prix de transaction se basent sur les modèles d’évaluation de Wüest Partner. Ils portent sur des objets dits «de référence», définis comme étant des logements construits il y a moins de cinq ans, offrant un bon standard d’aménagement, une microsituation ainsi qu’un volume ou une surface usuels.

Les prix représentés sont donc indicatifs et reflètent des moyennes. Sur le marché, les prix peuvent varier par rapport à ces dernières en fonction des caractéristiques propres à un objet, le différenciant d’objets voisins. Par exemple, dans l’Arc lémanique, la qualité de la vue sur le lac Léman peut justifier des différences de prix importantes.

Maisons familiales individuelles

Prix d’une maison individuelle de référence (âge: 5 ans, standard d’aménagement: usuel, microsituation: moyenne, terrain: 500 m2, volume: 920 m3 SIA 116)

Source: Wüest Partner. Fond de carte: Office fédéral de la statistique (OFS), GEOSTAT 

Appartements en PPE

Prix d’un appartement en PPE de référence (âge: 5 ans, standard d’aménagement: usuel, microsituation: moyenne, surface habitable nette: 110 m2, sans garage et sans place de parc).

Source: Wüest Partner. Fond de carte: Office fédéral de la statistique (OFS), GEOSTAT

Carte interactive des prix par commune

District de la Broye-Vully

La Broye-Vully reste l’une des destinations préférées des Vaudoises et des Vaudois qui cherchent à s’éloigner des centres urbains (lire également "Broye-Vully: attrait au-delà des frontières vaudoises"). La population a augmenté de 1,4% en 2022, un rythme similaire à la moyenne des cinq dernières années. La production de nouveaux logements a sensiblement baissé, de 520 par an en moyenne entre 2016 et 2020 à quelque 330 en moyenne entre 2021 et 2022. La même tendance se dessine pour 2023, avec notamment une construction de logements locatifs toujours forte. Le parc de logements disponibles se résorbe et le taux de vacance est redescendu à 1,8% au 1^er juin 2022, contre 2,1% une année plus tôt.

Dans l’immobilier en propriété individuelle, la hausse des prix est restée en deçà de la moyenne cantonale. Les villas ont renchéri de 5,9% en 2022 et les appartements en propriété par étages (PPE) de 5,4%, selon les indices de Wüest Partner. Le district de la Broye-Vully est celui dans lequel les prix sont les plus intéressants, soit, en moyenne, un quart plus bas que dans le canton. Sur la ligne du RER de la Broye, près des lacs de Morat et de Neuchâtel ou près de Lausanne, ils peuvent être 10% à 15% plus élevés qu’en moyenne dans le district.

District du Gros-de-Vaud

En raison du repli de la construction (moyenne 2016-2020: 400 nouveaux logements par an, 2021-2022: 190), la hausse de la population du Gros-de-Vaud a ralenti à 0,7% en 2022. Alors que le district est fortement tourné vers la propriété individuelle, la mise en location de nombreux appartements devrait permettre au nombre de nouveaux logements de doubler cette année. Le marché reste quelque peu tendu et le taux de vacance est passé de 1,2% en 2021 à 1,1% en 2022. La hausse des prix de l’immobilier a été proche de celle observée à l’échelle du canton: les villas ont augmenté de 5,7% en 2022 et les PPE de 5,8%.

Si les prix de l’immobilier ont atteint un niveau record à l’échelle du district, ils restent en retrait d’environ 10% par rapport à la moyenne cantonale. Les disparités entre communes reflètent la proximité d’axes de mobilité, tels que l’autoroute A1, la ligne CFF du Pied-du-Jura et la ligne Lausanne – Echallens – Bercher (LEB), ainsi que le voisinage de Lausanne. Dans les communes les mieux desservies, qui combinent proximité de la nature et accès relativement aisé à l’Arc lémanique, les prix peuvent dépasser de 10% à 20% la moyenne du district.

District du Jura-Nord vaudois

Le marché immobilier a continué d’évoluer à un rythme régulier dans le Jura-Nord vaudois. La population a augmenté de 0,7% en 2022. Si l’activité de construction s’est tassée (moyenne 2016-2020: 630 nouveaux objets par an, 2021-2022: 500), le repli est moins sensible que dans d’autres districts, grâce notamment à des investissements relativement stables dans la propriété individuelle, et la même tendance se dessine pour 2023. Le taux de logements vacants demeure proche de l’équilibre malgré un léger repli, passant de 1,6% en 2021 à 1,4% en 2022. Quant aux prix, ils ont moins augmenté que la moyenne cantonale. Les villas ont progressé de 5,6% en 2022 et les appartements en PPE de 5,2%, selon les indices de Wüest Partner.

S’ils s’inscrivent à leur plus haut niveau à l’échelle du district depuis le début du siècle, les prix sont plus bas d’environ 20% que la moyenne cantonale. À l’intérieur du district du Jura-Nord vaudois, la ville d’Yverdon-les-Bains et sa périphérie, les communes bordant le lac de Neuchâtel ainsi que la région Chavornay-Orbe, proche de l’autoroute A1 et desservie par la ligne CFF du Pied-du-Jura, affichent des prix de l’immobilier plus proches de la moyenne cantonale.

District de Lausanne

Le district autour du chef-lieu reste recherché pour sa situation centrale. Sa population a augmenté de 0,8% en 2022, alors que la production de nouveaux logements est toujours importante (près de 750 nouveaux objets par an en moyenne en 2021 et 2022), bien qu’en repli (moyenne 2016-2020: 1 000). Malgré cela, le taux de logements vacants est redescendu, passant de 0,8% en 2021 à 0,6% en 2022.

Les logements en propriété sont relativement rares (environ 20% du total) et le district de Lausanne est celui dans lequel les appartements en PPE ont le plus renchéri, avec des prix multipliés par 3,3 depuis 2000. Au premier semestre, ces derniers ont renchéri de 6,1%, un rythme proche de la moyenne cantonale. Les villas, relativement peu présentes dans le district, ont renchéri de 10,2%, la hausse la plus forte dans le canton.

Les prix de l’immobilier en propriété dépassent de 35% la moyenne cantonale. Jouxtens-Mézery et Lausanne figurent parmi les 10% des communes les plus chères du canton. À Epalinges, au Mont-sur-Lausanne et à Romanel-sur-Lausanne, le niveau des prix est proche de la moyenne du district, alors qu’il est plus bas à Cheseaux-sur-Lausanne.

District de Lavaux-Oron

Avec le recul de la construction de logements dans le district de Lavaux-Oron (moyenne 2016-2020: 380 nouveaux objets par an, 2021-2022: 180), la population n’a augmenté que de 0,3% en 2022, la hausse la plus basse du canton. Le taux de logements vacants a baissé, passant de 1,4% en 2021 à 1,0% en 2022. Pour cette année, se dessine un rebond à quelque 360 nouveaux logements, avec autant de logements en location qu’en propriété individuelle. Les prix ont poursuivi leur progression: les villas ont renchéri de 6,9% en 2022, un rythme similaire à la moyenne cantonale, et les appartements en PPE de 4,9%, moins que la moyenne, selon les indices de Wüest Partner.

Le district est partagé entre les communes proches du lac et celles de l’arrière-pays. À proximité du Léman, les prix de l’immobilier dépassent d’un quart la moyenne cantonale et certaines communes font partie des plus chères du canton, par exemple Lutry, Paudex ou Pully. Sur le Plateau, à Jorat-Mézières, Maracon, Montpreveyres, Oron ou Servion, les prix sont en dessous de la moyenne cantonale d’environ 10%. Toutefois, dans les deux cas, ils s’inscrivent à des niveaux record.

District de Morges

La population du district de Morges a augmenté de 1,5% en 2022, le rythme le plus rapide à l’échelle du canton. La construction a été solide, avec 730 nouveaux logements par an en moyenne en 2021 et 2022, dont plus de six sur dix étaient destinés à la location. En moyenne entre 2016 et 2020, le nombre de nouveaux logements s'élevait à environ 530 par an et la construction devrait ralentir et revenir au-dessous de ce niveau en 2023. À 1,0% en 2022, le taux de vacance est resté stable. Le marché de l’immobilier a été animé. Les prix des maisons familiales ont augmenté de 5,9% en 2022, un peu moins que la moyenne cantonale, alors que les PPE ont renchéri de 6,9%, la deuxième plus forte hausse du canton.

Le district de Morges – comme d’autres dans l’Arc lémanique – est partagé entre les communes proches du lac et celles de l’arrière-pays. Entre les deux, les différences de prix sont nettes, mais pas aussi importantes que dans le district de Lavaux-Oron. Dans les premières, les prix de l’immobilier dépassent d’environ 15% la moyenne cantonale. Dans les communes du Plateau proches de la ligne CFF du Pied-du-Jura ou de l’A1, ils sont, à l’inverse, en dessous.

District de Nyon

La population a augmenté de 1,1% en 2022 dans le district de Nyon. À 470 en moyenne annuelle entre 2021 et 2022, le nombre de nouveaux logements mis sur le marché était certes en repli par rapport à la moyenne de 2016 à 2020 (650 nouveaux objets par année), mais la baisse a été contenue par les investissements dans le logement locatif. Aucun changement de tendance ne se profile pour 2023. Le taux de logements vacants s’est replié, passant de 1,3% en 2021 à 1,1% en 2022. Les prix de l’immobilier ont plus progressé que dans le reste du canton. Les maisons familiales individuelles ont renchéri de 7,4% en 2022 et les appartements en PPE de 6,5%, selon les indices de Wüest Partner.

À l’instar d’autres districts de l’Arc lémanique, celui de Nyon s’étend du Léman à l’arrière-pays. Près du lac, notamment à proximité de Genève, les prix de l’immobilier sont d’un quart plus élevés qu’en moyenne cantonale et certaines communes, Commugny, Coppet, Mies ou Tannay, font partie des plus chères du canton. Sur les pentes du Jura, les prix sont plus proches de la moyenne du canton.

District de l’Ouest lausannois

La population de l’Ouest lausannois a augmenté de 0,7% en 2022, soit moins que les années précédentes. Ce district fait pourtant partie de ceux dans lesquels l’activité de construction est la plus forte, avec 890 nouveaux objets mis sur le marché en moyenne annuelle entre 2021 et 2022, dont 85% de logements locatifs. Ce chiffre n’est que légèrement en retrait par rapport à la moyenne des années 2016 à 2020 (960 nouveaux objets par année) et 2023 devrait voir plus de 1 300 logements sortir de terre. Malgré cela, le taux de logements vacants s’est replié, passant de 1,5% en 2021 à 1,3% en 2022. Les prix ont un peu moins augmenté que la moyenne cantonale: +4,8% pour les villas en 2022 et +5,4% pour les PPE, selon les indices de Wüest Partner. Dans l’Ouest lausannois, les prix des villas ont été multipliés par 2,9 depuis 2000, la hausse la plus forte du canton.

En raison de la proximité du chef-lieu, des grandes écoles et du lac, l’Ouest lausannois fait partie des districts dans lesquels les logements en propriété sont les plus onéreux, avec des prix plus élevés d'environ un tiers par rapport à la moyenne cantonale. Avec son accès direct au lac, Saint-Sulpice se classe même parmi les dix communes les plus chères du canton.

District de la Riviera-Pays-d’Enhaut

La population de la Riviera-Pays-d’Enhaut a augmenté de 0,7% en 2022, moins que la moyenne cantonale, mais plus que les années précédentes. La démographie est freinée par une baisse de la production de nouveaux logements, liée notamment à l’annulation par la justice du Plan d’affectation de Montreux. Quelque 270 nouveaux logements sont sortis de terre en moyenne entre 2021 et 2022, alors que la moyenne entre 2016 et 2020 s’inscrivait à 400 nouveaux objets par année. Une poursuite de la tendance se dessine. Le taux de logements vacants a légèrement fléchi, passant de 1,3% en 2021 à 1,2% en 2022. Les prix des maisons familiales individuelles ont augmenté de 8,8% en 2022, la deuxième plus forte hausse du canton, alors que ceux des appartements en PPE ont progressé de 4,8%.

Le profil du district de la Riviera-Pays-d’Enhaut est un peu atypique, ce qui explique une évolution souvent différente de la moyenne cantonale. Notamment, il est composé d’une région proche du lac Léman et d’une autre au cœur des Alpes vaudoises. Sur la Riviera, les prix de l’immobilier sont plus élevés d’environ 30% qu’en moyenne cantonale, alors qu’ils sont plus bas de quelque 10% dans le Pays-d’Enhaut.