Les prix de l'immobilier par commune et par district vaudois

Les prix par commune

Les atlas et indices des prix de transaction se basent sur les modèles d’évaluation de Wüest Partner. Ils portent sur des objets dits «de référence», définis comme étant des logements construits il y a moins de cinq ans, offrant un bon standard d’aménagement, une microsituation ainsi qu’un volume ou une surface usuels.

Les prix représentés sont donc indicatifs et reflètent des moyennes. Sur le marché, les prix peuvent varier par rapport à ces dernières en fonction des caractéristiques propres à un objet, le différenciant d’objets voisins. Par exemple, dans l’Arc lémanique, la qualité de la vue sur le lac Léman peut justifier des différences de prix importantes.

Maisons familiales individuelles

Prix d’une maison individuelle de référence (âge: 5 ans, standard d’aménagement: usuel, microsituation: moyenne, terrain: 500 m2, volume: 920 m3 SIA 116)

Source: Wüest Partner. Fond de carte: Office fédéral de la statistique (OFS), GEOSTAT 

Appartements en PPE

Prix d’un appartement en PPE de référence (âge: 5 ans, standard d’aménagement: usuel, microsituation: moyenne, surface habitable nette: 110 m2, sans garage et sans place de parc).

Source: Wüest Partner. Fond de carte: Office fédéral de la statistique (OFS), GEOSTAT

Carte interactive des prix par commune

District de la Broye-Vully

Le parc de logements disponibles se résorbe dans le district de la Broye-Vully, l’une des destinations privilégiées par les Vaudoises et les Vaudois pour s’éloigner des centres urbains, et le taux de vacance est redescendu à 1,8% au 1er juin 2022, contre 2,1% une année plus tôt. La production de nouveaux logements a fortement baissé, de 500 par an en moyenne entre 2016 et 2020 à quelque 330 en moyenne entre 2021 et 2022. La construction de logements locatifs reste forte.

Dans l’immobilier en propriété individuelle, la hausse des prix est restée en deçà de la moyenne cantonale. Les villas ont renchéri de 3,1% au premier semestre et les appartements en propriété individuelle (PPE) de 2,5%, selon les indices de Wüest Partner. Le district de la Broye-Vully est celui dans lequel les prix des maisons individuelles et des appartements en PPE sont les plus intéressants: en moyenne, près de 30% plus bas que dans le canton. La courbe des prix suit notamment le tracé du RER de la Broye. À Moudon et Payerne, près des lacs de Morat et de Neuchâtel ou près de Lausanne, ils sont 10% à 20% plus élevés qu’en moyenne dans le district.

District du Gros-de-Vaud

Avec une production de logements en repli (moyenne 2016-2020: 370 nouveaux objets par an, 2021-2022: 190), mais toujours tournée à hauteur de 60% vers la propriété individuelle, le marché immobilier s’est montré moins dynamique que durant les années précédentes dans le district du Gros-de-Vaud. Le marché du logement reste quelque peu tendu et le taux de vacance a fléchi, passant de 1,2% en 2021 à 1,1% en 2022. La hausse des prix de l’immobilier en propriété individuelle a été proche de celle observée à l’échelle du canton: les villas ont augmenté de 4,9% au premier semestre et les PPE de 3,9%.

Si les prix de l’immobilier ont atteint un niveau record à l’échelle du district, ils restent en retrait d’environ 10% par rapport à la moyenne cantonale. Les disparités entre communes reflètent la proximité d’axes de transport, tels que l’autoroute A1, la ligne CFF du Pied-du-Jura et la ligne Lausanne – Echallens – Bercher (LEB). Dans les communes les mieux desservies ou celles qui sont le plus près de Lausanne, qui combinent proximité de la nature et accès relativement aisé à l’Arc lémanique, les prix peuvent dépasser de 10% à 20% la moyenne du district.

District du Jura-Nord vaudois

L’activité de construction recule dans le district du Jura-Nord vaudois (moyenne 2016-2020: 600 nouveaux objets par an, 2021-2022: 500). Les investissements dans le locatif sont en baisse, alors que la construction de nouveaux logements en propriété individuelle reste relativement stable. Le taux de logements vacants demeure proche de l’équilibre malgré un léger repli, de 1,6% en 2021 à 1,4% en 2022. La hausse des prix s’est inscrite en retrait par rapport à la moyenne cantonale. Les villas ont augmenté de 3,4% au premier semestre et les appartements en PPE de 3,2%, selon les indices de Wüest Partner.

S’ils s’inscrivent à leur plus haut niveau à l’échelle du district depuis le début du siècle, les prix sont plus bas d’un quart par rapport à la moyenne cantonale. À l’intérieur du district du Jura-Nord vaudois, la ville d’Yverdon-les-Bains et sa périphérie, les communes bordant le lac de Neuchâtel ainsi que la région Chavornay-Orbe, proche de l’autoroute A1 et desservie par la ligne CFF du Pied-du-Jura, affichent des prix de l’immobilier plus proches de la moyenne cantonale.

District de Lausanne

Le district autour du chef-lieu se distingue par une production de logements toujours importante (près de 750 nouveaux objets par an en moyenne en 2021 et 2022), bien qu’en repli (moyenne 2016-2020: 1 000). Malgré cela, le taux de logements vacants est redescendu, passant de 0,8% en 2021 à 0,6% en 2022. Alors que le district est recherché pour sa situation centrale, les logements en propriété individuelle ne représentent qu’environ 20% du total et sont relativement rares. Sur le long terme, le district de Lausanne est celui dans lequel les appartements en PPE ont le plus renchéri, avec des prix multipliés par 3,2 depuis 2000. Au premier semestre, ces derniers ont renchéri de 2,5%, soit moins que la moyenne cantonale. Les villas, relativement peu présentes dans le district, ont renchéri de 6,2%, la hausse la plus forte dans le canton.

Les prix de l’immobilier en propriété dans le district de Lausanne dépassent de 35% la moyenne cantonale et font partie des plus chers du canton. Les plus élevés se trouvent à Jouxtens-Mézery et à Lausanne, qui figurent parmi les 10% des communes les plus chères du canton. À Epalinges, au Mont-sur-Lausanne et à Romanel-sur-Lausanne, le niveau des prix est proche de la moyenne du district, alors qu’il est plus bas à Cheseaux-sur-Lausanne.

District de Lavaux-Oron

La construction de logements a reculé dans le district de Lavaux-Oron (moyenne 2016-2020: 340 nouveaux objets par an, 2021-2022: 180), mais reste tournée à hauteur de 80% vers la propriété individuelle. Le taux de logements vacants est passé de 1,4% en 2021 à 1,0% en 2022. Les prix de l’immobilier en propriété individuelle ont poursuivi leur progression, à un rythme similaire à la moyenne cantonale. Les villas ont renchéri de 4,8% au premier semestre et les appartements en PPE de 3,1%, selon les indices de Wüest Partner.

Le district est partagé entre les communes proches du lac et celles de l’arrière-pays. Entre les deux, les différences de prix sont importantes. À proximité du lac, les prix de l’immobilier dépassent la moyenne cantonale d’un quart et certaines communes font partie des plus chères du canton, par exemple Lutry, Paudex ou Pully. Plus loin du lac, à Essertes, Jorat-Mézières, Maracon, Montpreveyres, Oron ou Servion, les prix sont en dessous de la moyenne cantonale d’environ 10%. Toutefois, dans les deux cas, les prix s’inscrivent à des niveaux record.

District de Morges

L’activité de construction reste solide dans le district de Morges, avec 730 nouveaux logements par an en moyenne en 2021 et 2022, dont plus de six sur dix sont destinés à la location. En moyenne entre 2016 et 2020, le nombre de nouveaux logements s'élevait à environ 480 par an. À 1,0% en 2022, le taux de vacance est resté stable par rapport à 2021. Le marché de l’immobilier en propriété individuelle a été animé et les prix des maisons familiales ont augmenté de 4,6% au premier semestre, une évolution similaire à la moyenne cantonale. Quant aux appartements en PPE, ils ont renchéri de 4,7%, la hausse la plus forte du canton.

Le district de Morges – comme d’autres districts de l’Arc lémanique – est partagé entre les communes plus proches du lac et celles de l’arrière-pays. Entre les deux, les différences de prix sont nettes, mais pas aussi importantes que dans le district de Lavaux-Oron. Dans les premières, les prix de l’immobilier dépassent d’environ 15% la moyenne cantonale. Dans les communes du Plateau proches de la ligne CFF du Pied-du-Jura ou de l’A1, ils sont, à l’inverse, en dessous.

District de Nyon

Les investissements dans le logement locatif soutiennent l’activité de construction dans le district de Nyon et compensent en partie un repli dans le logement en propriété individuelle. Ainsi, 470 nouveaux logements devraient sortir  de terre en moyenne annuelle entre 2021 et 2022. La baisse par rapport à la moyenne de 2016 à 2020 (580 nouveaux objets par année) est ainsi contenue. Le taux de logements vacants s’est replié, passant de 1,3% en 2021 à 1,1% en 2022. Les prix de l’immobilier en propriété individuelle ont poursuivi leur hausse, avec des progressions plus rapides que dans le reste du canton. Les maisons familiales individuelles ont renchéri de 6,0% au premier semestre et les appartements en PPE de 4,2%, selon les indices de Wüest Partner.

À l’instar d’autres districts de l’Arc lémanique, celui de Nyon s’étend du Léman à l’arrière-pays. Près du lac, notamment à proximité de Genève, les prix de l’immobilier sont d’un quart plus élevés qu’en moyenne cantonale et certaines communes, Commugny, Coppet, Mies ou Tannay, font partie des plus chères du canton. Sur les pentes du Jura, la différence avec la moyenne du canton est moins marquée, de l’ordre de 10%.

District de l’Ouest lausannois

L’Ouest lausannois fait partie des districts dans lesquels l’activité de construction est la plus forte, avec 890 nouveaux objets mis sur le marché en moyenne annuelle entre 2021 et 2022, à 85% des logements locatifs. Ce chiffre n’est que légèrement en retrait par rapport à la moyenne des années 2016 à 2020 (920 nouveaux objets par année). Malgré cela, le taux de logements vacants s’est replié, de 1,5% en 2021 à 1,3% en 2022. Le marché de l’immobilier en propriété individuelle s’est montré dynamique et les prix ont augmenté à un rythme similaire à la moyenne cantonale. Les villas ont renchéri de 4,6% au premier semestre et les PPE de 3,8%, selon les indices de Wüest Partner. Sur le long terme, l’Ouest lausannois est le district dans lequel les prix des villas ont le plus progressé, ayant été multipliés par 2,9 depuis 2000.

Grâce à sa situation privilégiée à proximité du chef-lieu, des grandes écoles et du lac, l’Ouest lausannois fait partie des régions vaudoises dans lesquelles les logements en propriété individuelle sont les plus onéreux, leurs prix étant environ 10% plus élevés qu’en moyenne cantonale. Avec son accès direct au lac, Saint-Sulpice se classe même parmi les dix communes les plus chères du canton.

District de la Riviera-Pays-d’Enhaut

Le district de la Riviera-Pays-d’Enhaut connaît une baisse de la production de nouveaux logements, liée notamment à l’annulation par la justice du Plan général d’affectation de Montreux. Quelque 270 nouveaux logements devraient sortir de terre en moyenne entre 2021 et 2022, alors que la moyenne entre 2016 et 2020 s’inscrivait à 430 nouveaux objets par année. Le taux de logements vacants a légèrement fléchi, passant de 1,3% en 2021 à 1,2% en 2022. Les prix des maisons familiales individuelles ont augmenté de 6,0% au premier semestre, la deuxième plus forte hausse du canton, alors que ceux des appartements en PPE ont progressé de 2,8%.

Le profil du district de la Riviera-Pays-d’Enhaut est un peu atypique, ce qui explique une évolution souvent différente de la moyenne cantonale. Notamment, il est composé d’une région proche du lac Léman et d’une autre au cœur des Alpes vaudoises. Sur la Riviera, les prix de l’immobilier sont plus élevés d’environ 10% qu’en moyenne cantonale, alors qu’ils sont plus bas de quelque 20% dans le Pays-d’Enhaut.