DANS LE CANTON 21 juin 2022
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Les prix de l'immobilier par commune et par district vaudois

Les prix par commune

Les atlas et indices des prix de transaction se basent sur les modèles d’évaluation de Wüest Partner. Ils portent sur des objets dits «de référence», définis comme étant des logements construits il y a moins de cinq ans, offrant un bon standard d’aménagement, une microsituation ainsi qu’un volume ou une surface usuels.

Les prix représentés sont donc indicatifs et reflètent des moyennes. Sur le marché, les prix peuvent varier par rapport à ces dernières en fonction des caractéristiques propres à un objet, le différenciant d’objets voisins. Par exemple, dans l’Arc lémanique, la qualité de la vue sur le lac Léman peut justifier des différences de prix importantes.

Maisons familiales individuelles

Prix d’une maison individuelle de référence (âge: 5 ans, standard d’aménagement: usuel, microsituation: moyenne, terrain: 500 m2, volume: 920 m3 SIA 116)

Source: Wüest Partner. Fond de carte: Office fédéral de la statistique (OFS), GEOSTAT 

Appartements en PPE

Prix d’un appartement en PPE de référence (âge: 5 ans, standard d’aménagement: usuel, microsituation: moyenne, surface habitable nette: 110 m2, sans garage et sans place de parc).

Source: Wüest Partner. Fond de carte: Office fédéral de la statistique (OFS), GEOSTAT

Carte interactive des prix par commune

District d’Aigle

Le district d’Aigle est celui qui a connu la plus forte croissance démographique en 2021. À 1,9%, la hausse de la population a été supérieure à la moyenne cantonale (+1,1%). Si la démographie a été forte dans les Préalpes (+1,5%), elle l’a été encore plus dans la plaine du Rhône (+2,1%).

Le marché de l’immobilier en propriété individuelle a été animé. Dans un district où le taux de logements vacants est élevé, 2,3% au 1er juin 2021, la hausse des prix n’a pas été supérieure à la moyenne cantonale: les villas ont progressé de 9,7% et les appartements en PPE de 5,0%.

Dans le district d’Aigle, les prix sont plus bas d’environ un quart qu’en moyenne cantonale. La production de villas et d’appartements en PPE ne représente, en moyenne sur cinq ans, que quelque 40% des nouveaux logements. L’essentiel des investissements concerne le segment locatif.

Quant au marché immobilier des Alpes vaudoises, il connaît un regain d’intérêt. La suroffre associée au nombre d’objets construits en anticipation des effets de l’initiative Weber est en train de se résorber et les prix progressent plus rapidement qu’en plaine.

District de la Broye-Vully

La Broye-Vully reste l’une des destinations privilégiées par les Vaudoises et les Vaudois pour s’éloigner des centres urbains. La population du district a augmenté de 1,6% en 2021, soit plus qu’en moyenne cantonale. Dans un district où les objets en propriété individuelle représentent plus d’un nouveau logement sur deux, les prix des villas ont augmenté de 11,6% - la hausse la plus forte parmi les districts vaudois - et ceux des PPE de 5,7%, selon les indices de Wüest Partner.

Ainsi, le marché immobilier s’est montré dynamique malgré un taux de logements vacants plus élevé qu’en moyenne cantonale (2,1% au 1er juin 2021). La production est en baisse, contribuant à un recul du nombre de logements vacants.

Le district de la Broye-Vully est celui dans lequel les prix des maisons individuelles et des appartements en PPE sont les plus intéressants: en moyenne, près de 30% plus bas que dans le canton. La courbe des prix suit notamment le tracé du RER de la Broye. À Moudon et Payerne, près des lacs de Morat et de Neuchâtel ou près de Lausanne, ils sont 10% à 20% plus élevés qu’en moyenne dans le district.

District du Gros-de-Vaud

Avec une production de logements en repli, mais toujours tournée pour moitié vers la propriété individuelle, le marché immobilier s’est montré moins dynamique que durant les années précédentes dans le district du Gros-de-Vaud. La population a augmenté de 0,9%, un rythme légèrement en retrait par rapport à la moyenne cantonale (+1,1%). Le marché du logement reste légèrement tendu avec un taux de vacance de 1,2%; les prix des villas ont augmenté de 9,9% et ceux des PPE de 6,4%, selon les indices de Wüest Partner. Ces évolutions étaient proches de celles observées à l’échelle du canton.

Si les prix de l’immobilier ont atteint un niveau record à l’échelle du district, ils restent en retrait d’environ 10% par rapport à la moyenne cantonale. Les disparités entre communes reflètent la proximité d’axes de transport, tels que l’autoroute A1, la ligne CFF du Pied-du-Jura et la ligne Lausanne – Echallens – Bercher (LEB). Dans les communes les mieux desservies ou celles qui sont le plus près de Lausanne, les prix peuvent dépasser de 10% à 20% la moyenne du district.

District du Jura-Nord vaudois

Avec une population en hausse de 0,9% en 2021, le Jura–Nord vaudois s’est inscrit en retrait par rapport à la moyenne vaudoise. L’activité de construction est restée forte l’an dernier dans le district, grâce à des investissements importants dans le locatif, et le marché du logement est équilibré avec un taux de vacance de 1,6% en 2021. La demande de logements en propriété individuelle a été présente et les prix des villas ont augmenté de 11,1%, la troisième plus forte progression parmi les districts. Les appartements en PPE ont renchéri de 5,6%, un peu moins que la moyenne cantonale.

S’ils s’inscrivent à leur plus haut niveau à l’échelle du district depuis le début du siècle, les prix sont plus bas d’un quart par rapport à la moyenne cantonale. À l’intérieur du district du Jura–Nord vaudois, la ville d’Yverdon-les-Bains et sa périphérie, les communes bordant le lac de Neuchâtel ainsi que la région Chavornay – Orbe, proche de l’autoroute A1 et desservie par la ligne CFF du Pied-du-Jura, affichent des prix de l’immobilier plus proches de la moyenne cantonale.

District de Lausanne

Dans le district autour du chef-lieu, les prix de l’immobilier en propriété ont été pratiquement multipliés par trois depuis 2000 et sont au plus haut depuis le début du siècle. Ils sont parmi les plus élevés dans le canton et dépassent de 35% la moyenne vaudoise. En 2021, ils ont poursuivi leur hausse, mais à un rythme un peu moins dynamique que la moyenne cantonale. Les villas, relativement peu présentes dans le district, ont renchéri de 7,8% et les appartements en PPE, un peu plus nombreux, de 5,2%.

Le marché demeure tendu, avec un taux de vacance de 0,8% au 1er juin 2021, malgré des investissements importants dans le segment locatif. Avec une hausse de la population de 0,5%, la dynamique démographique est en retrait par rapport à la moyenne cantonale. Dans le district, les prix les plus élevés se trouvent à Jouxtens-Mézery et à Lausanne, qui figurent parmi les 10% des communes les plus chères du canton. À Epalinges, au Mont-sur-Lausanne et à Romanel-sur-Lausanne, le niveau des prix est proche de la moyenne du district, alors qu’il est plus bas à Cheseaux-sur-Lausanne.

 

District de Lavaux-Oron

Le district de Lavaux–Oron reste recherché et sa population a augmenté de 1,4% en 2021, plus qu’en moyenne cantonale (+1,1%). Si la construction de logements locatifs a diminué, celle d’appartements en PPE et, dans une moindre mesure, de villas est solide. Le marché est proche de l’équilibre avec un taux de vacance de 1,4% en 2021. Ce qui n’a pas empêché les prix de l’immobilier en propriété individuelle d’augmenter sensiblement. Les villas ont renchéri de 8,8% et les PPE de 5,9%, selon les indices de Wüest Partner.

Le district est partagé entre les communes proches du lac et celles de l’arrière-pays. Entre les deux, les différences de prix sont importantes. À proximité du lac, les prix de l’immobilier dépassent la moyenne cantonale d’un quart et certaines communes font partie des plus chères du canton, par exemple Lutry, Paudex ou Pully. Plus loin du lac, à Essertes, Jorat-Mézières, Maracon, Montpreveyres, Oron ou Servion, les prix sont en dessous de la moyenne cantonale d’environ 10%. Toutefois, dans les deux cas, les prix s’inscrivent à des niveaux record.

District de Morges

Avec une hausse de 1,7% de sa population en 2021, le district de Morges fait partie des régions vaudoises les plus dynamiques. À 1,0% en 2021, le taux de vacance y est bas et la production de logements a tendance à fléchir. Les prix de l’immobilier en propriété ont fortement augmenté: +10,4% pour les maisons familiales et +7,5% pour les appartements en PPE.

Le district de Morges – comme d’autres districts de l’Arc lémanique – est partagé entre les communes plus proches du lac et celles de l’arrière-pays. Les hausses de prix ont concerné les deux catégories. Au niveau du district, les prix s’inscrivent à un niveau record depuis le début du siècle. Comparés à la moyenne cantonale, ils sont légèrement plus élevés.

Entre les communes proches du lac et celles de l’arrière-pays, les différences de prix sont nettes, mais pas aussi importantes que dans le district de Lavaux–Oron. Dans les premières, les prix de l’immobilier dépassent d’environ 15% la moyenne cantonale. Dans les communes du Plateau proches de la ligne CFF du Pied-du-Jura ou de l’A1, ils sont, à l’inverse, en dessous.

District de Nyon

Les prix de l’immobilier en propriété individuelle ont poursuivi leur hausse dans le district de Nyon, avec des progressions plus rapides que dans le reste du canton. Les maisons familiales individuelles ont renchéri de 10,0% et les appartements en PPE de 9,4%, selon les indices de Wüest Partner. La population n’a que modérément progressé, de 0,9%, alors que la production de logements ralentit. Le marché du logement n’est pas loin de l’équilibre, avec un taux de vacance de 1,3% en 2021.

Dans ce contexte, les prix de l’immobilier en propriété individuelle s’inscrivent à leur niveau le plus élevé depuis le début du siècle et certaines communes font partie des plus chères du canton, à l'image de Commugny, Coppet, Mies ou Tannay. À l’instar d’autres districts de l’Arc lémanique, celui de Nyon s’étend du Léman à l’arrière-pays. Près du lac, notamment à proximité de Genève, les prix de l’immobilier sont d’un quart plus élevés qu’en moyenne cantonale. Sur les pentes du Jura, la différence avec la moyenne du canton est moins marquée, de l’ordre de 10%.

District de l’Ouest lausannois

Avec une population en hausse de 1,6% en 2021 et une forte production de logements, essentiellement destinés au marché locatif, l’Ouest lausannois a confirmé son dynamisme. Le taux de vacance s’inscrivait à 1,5% au 1er juin 2021 et le marché du logement est à l’équilibre. Alors que les investissements dans les logements en propriété individuelle n’ont représenté que 20% au cours des cinq dernières années, la demande pour ce type d’objets est restée forte. Les prix des villas ont augmenté de 11,5% et ceux des PPE de 6,9%, selon les indices de Wüest Partner. Sur le long terme, l’Ouest lausannois est le district dans lequel les villas ont le plus renchéri, avec des prix multipliés par 2,6 depuis 2000.

Les prix de l’immobilier sont environ 10% plus élevés qu’en moyenne dans le canton. Grâce à sa situation privilégiée à proximité du chef-lieu, des grandes écoles et du lac, l’Ouest lausannois fait partie des régions vaudoises dans lesquelles les logements en propriété individuelle sont les plus onéreux. Avec son accès direct au lac, Saint-Sulpice se classe même parmi les dix communes les plus chères du canton.

District de la Riviera-Pays-d’Enhaut

Avec une production de logements en baisse et une commune de Montreux dans laquelle le plan général d’affectation a été annulé par la justice, la population n’a que faiblement progressé, +0,3% (lire également le dossier de BCV Immobilier No 10). Dans le Pays-d’Enhaut, la population a augmenté de 1,0%, soit nettement plus qu’à proximité du lac (+0,2%). À 1,3% au 1er juin 2021, le taux de logements vacants est proche de l’équilibre.

Proportionnellement, la construction de logements en propriété individuelle est plus élevée qu’en moyenne cantonale et les prix de l’immobilier ont progressé un peu moins rapidement: +9,1% pour les villas et +4,8% pour les appartements en PPE. À l'échelle du district, les prix s’inscrivent à un niveau record depuis le début du siècle.

Le district de la Riviera–Pays-d’Enhaut est composé d’une région proche du lac Léman et d’une autre au cœur des Alpes vaudoises. Sur la Riviera, les prix de l’immobilier sont plus élevés d’environ 10% qu’en moyenne cantonale, alors qu’ils sont plus bas de quelque 20% dans le Pays-d’Enhaut.

Les atlas et indices des prix de transaction se basent sur les modèles d’évaluation de Wüest Partner. Ils portent sur des objets dits « de référence », définis comme étant des logements construits il y a cinq ans, offrant un bon standard d’aménagement, une bonne microsituation ainsi qu’un volume ou une surface usuels. Les prix représentés sont donc indicatifs et reflètent des moyennes. Sur le marché, les prix peuvent varier par rapport à ces dernières, en fonction de caractéristiques propres à un objet, le différenciant d’objets voisins.