Le marché accélère à nouveau après la baisse des taux d'intérêt

La baisse des taux hypothécaires a permis au marché immobilier vaudois de retrouver de l’élan. Ainsi, les prix des maisons individuelles ont augmenté de 3,3% en 2024 et ceux des appartements en PPE de 3,2%. Ces progressions sont toutefois en retrait par rapport à celles qui ont été observées sur le plan national.

Taux hypothécaires bas, démographie dynamique, conjoncture robuste et offre contenue: les ingrédients étaient réunis pour soutenir le marché de l’immobilier en propriété individuelle dans le canton. Après une année 2023 peu dynamique en raison d’une remontée des taux d’intérêt, le recul de ces derniers en 2024 s’est traduit par une hausse de 3,3% des prix des maisons individuelles et de 3,2% de ceux des appartements en PPE. Dans pratiquement tous les districts, les prix s’inscrivent ainsi à des niveaux records.

La dynamique s’est en revanche inscrite en retrait par rapport à l’évolution qui a été constatée durant certaines périodes depuis le début du siècle. Ainsi, la progression des prix avait largement dépassé le seuil de 5% en rythme annuel entre 2021 et 2022, voire celui de 10% il y a dix ou vingt ans. Par ailleurs, les prix ont augmenté moins rapidement dans le canton que dans l’ensemble du pays (+3,4% pour les maisons individuelles et +4,2% pour les PPE).

La BNS confirme son virage à 180 degrés

Autant la Banque nationale suisse (BNS) avait réagi de manière énergique au retour de l’inflation en remontant son taux directeur, qui est passé de -0,75% à 1,75% entre juin 2022 et juin 2023, autant elle a utilisé la marge de manœuvre lui permettant de l’abaisser. L’inflation est repassée sous la cible de 2% en juin 2023, une année avant qu’elle ne s’en rapproche dans la zone euro ou aux États-Unis, et, entre mars 2024 et juin 2025, l’institut d’émission a ramené son taux directeur de 1,75% à 0%. Après être remontés jusqu’à environ 3%, les taux hypothécaires fixes à 5 et 10 ans sont redescendus au printemps 2025 à moins de 2% (lire également Les taux jouent au yoyo en Suisse).

Le contexte économique, déjà marqué par une croissance mondiale manquant d’élan, s’est dégradé avec l’annonce début avril par les États-Unis de droits de douane touchant la plupart des économies. Un ralentissement conjoncturel se dessine à l’échelle mondiale, et la Suisse et le canton sont concernés. Après une croissance de respectivement 0,9% et 1,2% en 2024, selon les données publiées par le Secrétariat d’État à l’économie et la Commission Conjoncture vaudoise, il apparaît ainsi que la reprise attendue avant cette annonce n’aura pas lieu. En raison d’un degré d’incertitude très élevé, il est cependant difficile d’articuler des prévisions. À l’heure d’écrire ces lignes, la mise en œuvre d’une partie de ces droits de douane avait été repoussée au mois de juillet et des négociations avaient été ouvertes avec quinze partenaires économiques des États-Unis, dont la Suisse.

Demande intérieure robuste

Dans ce contexte mitigé, quelques signaux positifs étaient à relever. Notamment, la croissance démographique se poursuit, avec une hausse de la population vaudoise de 1,1% en 2024 et de 1,2% en rythme annuel au premier trimestre. La plus forte contribution à l’augmentation revient à la population étrangère. À 4,4% en mai, le taux de chômage s’inscrit à un niveau relativement contenu en comparaison historique, même s’il est remonté depuis ses plus bas de 2023. Quant à l’inflation, elle est retombée à -0,1% en mai, le recul des prix de l’énergie compensant la hausse des prix indigènes, notamment dans les services.

De plus, la demande intérieure, qui soutient habituellement la conjoncture dans le canton dans les phases de faiblesse de l’économie mondiale, est solide. Industrie mise à part, les indicateurs de la marche des affaires publiés par la Commission Conjoncture vaudoise sont soit positifs (construction et services), soit en amélioration (commerce de détail et hôtellerie-restauration).

Le marché du logement reste tendu

Du côté de l’offre, la construction de logements peine à suivre: environ 3700 nouveaux objets, en location ou en propriété individuelle, ont été ou sont mis sur le marché en moyenne l’an dernier et cette année, contre environ 4780 par an en moyenne durant les cinq années qui ont précédé. Le taux de logements vacants s’inscrit en 2024, comme en 2023, légèrement en dessous de 1,0%; dans la plupart des districts, il est en dessous du seuil de 1,5%, considéré comme correspondant à un marché équilibré. La détente dont avait bénéficié le marché du logement jusqu’en 2020, avec un taux de logements vacants qui était remonté jusqu’à 1,4%, semble appartenir au passé.

Autre signe dans ce sens: les loyers offerts sur le marché sont repartis à la hausse depuis début 2022. Après une baisse de quelque 22,1% entre mi-2014 et début 2022, ils ont augmenté de 8,2%. Toutefois, le dernier trimestre 2024 pourrait marquer une pause, avec une baisse de 2% des loyers offerts sur le marché.

Marché toujours dynamique

Plusieurs facteurs soutiennent le marché immobilier, à commencer par des taux hypothécaires relativement peu élevés en comparaison historique, et une poursuite de la hausse des prix des villas et des appartements en PPE semble se dessiner; le potentiel d’appréciation est toutefois limité par le niveau des prix. Dans l’immobilier de rendement, la baisse des rendements obligataires est de nature à réveiller l’intérêt des investisseuses et des investisseurs. Enfin, les surfaces commerciales restent soumises à la conjoncture, ainsi qu’aux évolutions structurelles, comme le télétravail, le commerce en ligne ou le tourisme d’achat.

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