Au printemps 2014, le troisième volet de cette série mettait en évidence la perspective d’une fin de la pénurie de logements que connaît le canton depuis le début du millénaire. A cette époque débutaient aussi les discussions en vue de la mise en œuvre de la révision de la LAT, acceptée en votation une année auparavant. Cette mise en œuvre – qui passe notamment par une quatrième adaptation du Plan directeur cantonal (PDCn) – a induit de nouveaux blocages et conduit à un redimensionnement à la baisse des réserves foncières du canton. D’autres changements réglementaires, tels que le durcissement des critères d’octroi de crédits hypothécaires, ont également déployé leurs effets. Cette nouvelle étude quantifie l’impact de ces évolutions sur la construction de logements dans les années à venir.

La mise en œuvre de la nouvelle LAT et la révision du PDCn devraient être sous toit d’ici à fin 2017 et les réserves foncières du canton apparaissent toujours comme suffisantes pour loger ses futurs nouveaux habitants. Le potentiel maximal de construction est estimé à près de 80’000 logements d’ici à 2030, de quoi accueillir 160’000 personnes. Ce chiffre a été comparé aux scénarios démographiques de Statistique Vaud, ce qui permet de nuancer les résultats en fonction l’évolution qui sera observée. Le scénario haut, sur lequel le canton s’est basé pour quantifier les besoins futurs, table sur une hausse de la population de 160'000 personnes entre 2017 et 2030. Le scénario moyen, qui permet une comparaison avec les résultats de 2014, porte sur 125'000 nouveaux habitants. Dans le scénario bas, la hausse de la population est de 95’000 personnes.

Un risque de suroffre existe donc toujours. Il est quantifié via un «taux de vacance potentiel», soit un taux de logements vacants hypothétique simulant ce qui serait observé si l’entier des réserves était construit. Ce risque existe avec les trois scénarios démographiques, mais il est moins élevé que dans l’étude précédente (taux de vacance potentiel maximal estimé alors à 12%), du fait notamment du redimensionnement à la baisse des réserves de terrain. Dans le scénario haut (4%), cette situation serait passagère et, en l’absence de nouveaux projets d’aménagement, de nouvelles tensions pourraient même apparaître à l’approche de 2030. Les scénarios moyen (6%) et bas (8%) illustrent pour leur part pleinement la nécessité d’une production bien pensée pour ne pas se trouver dans une situation d’offre excédentaire.

Enfin, dans un marché détendu, une attention accrue doit être portée à l’adéquation de l’offre de nouveaux logements à la demande des ménages. Cela ressort d’une analyse basée sur le niveau des revenus des ménages, les charges d’habitation de logements neufs (location et PPE) et le type de lieu, urbain, périurbain ou rural, recherché par les ménages. Il en ressort qu’une partie de la classe moyenne ne pourrait pas accéder à des logements neufs aux prix du marché dans de nombreuses communes. Le parc ancien peut répondre en grande partie à ses besoins, mais, pour que des logements neufs soient accessibles au plus grand nombre, des mesures d’accompagnement, telles que la construction de logements à loyers abordables, sont nécessaires. Par ailleurs, du fait du bas niveau des taux d’intérêt, la propriété d’un logement en PPE peut également être intéressante pour la classe moyenne.

Cette étude est la quatrième d’une série sur la pénurie de logements dans le canton. La première, «Vers une pénurie structurelle de logements?» (2007), a mis en évidence le risque d’un goulet d’étranglement sur le marché immobilier vaudois. La deuxième, «Logements vaudois: analyse de la pénurie» (2011), a apporté une compréhension plus fine des fondamentaux du marché et du phénomène de thésaurisation, longtemps sous-estimé. La troisième, «Logements vaudois: vers la fin de la pénurie?» (2014), mettait en évidence la mise en zone à bâtir d’une grande quantité de terrains à moyen terme, devant permettre une détente sur le marché du logement, mais créant aussi un risque de suroffre.

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