Nyon, le district qui lorgne à l'ouest

Le district de Nyon est l’un des plus dynamiques du canton. S’il n’est pas celui dont la population croît le plus rapidement, il bénéficie d’une position idéale, dans le Grand Genève et proche de l’agglomération lausannoise.

Malgré une situation qui ne manque pas d’atouts, entre le Léman et le Jura, entre Genève et Lausanne, le district de Nyon n’est pas le champion de la démographie. Il n’est «que» le deuxième à avoir franchi, en 2018, bien après Lausanne, la barre des 100 000 habitantes et habitants. Il se classe aussi deuxième en termes de progression démographique, tant au niveau du district que de son chef-lieu.

Cela ne devrait toutefois pas masquer l’essentiel: à l’échelle des districts, la progression démographique de Nyon depuis le début du siècle a été remarquable. Si elle n’est pas la plus élevée en valeur absolue (en nombre) ou en termes relatifs (en pourcentage), elle est systématiquement dans le trio de tête. Concrètement, depuis 2000, la population permanente nyonnaise a progressé de 34 800 personnes, moins que celle du district de Lausanne (+41 200), mais sensiblement plus que celle du district du Jura-Nord vaudois (+25 900), qui complète le podium.

Pour mettre cette évolution en perspective, il faut relever que, au début du 21e siècle, le nombre d’habitantes et d’habitants des districts de Nyon et du Jura-Nord vaudois était à peu près similaire, alors que le district de Lausanne en comptait près du double. Par conséquent, le taux de progression du district de Nyon (+47,8%) a été substantiellement supérieur à celui de Lausanne (+30,8%), mais là encore, deux autres districts ont fait mieux. Il s’agit du Gros-de-Vaud (+55,5%) et de la Broye-Vully (+54,3%), soit, en 2000, les deux districts les moins peuplés du canton de Vaud.

À cheval sur le grand Genève

Plus surprenant, à l’échelle des chefs-lieux, Nyon, quatrième ville du canton avec ses 23 330 habitantes et habitants, se classe de façon analogue à son district, soit deuxième en valeur absolue et troisième en évolution relative. La seule différence observée dans le trio de tête réside dans le classement de la Broye-Vully. En matière de taux de progression, son chef-lieu, Payerne, fait moins bien et termine au pied du podium. À côté de la commune de Nyon, Gland affiche également une forte croissance du nombre de ses habitantes et de ses habitants depuis le début du nouveau millénaire: elle a acquis en 2002 le statut de ville en franchissant la barre des 10 000 personnes. Des 300 communes vaudoises, Gland, avec ses 13 970 habitantes et habitants, se classe au neuvième rang.

La majeure partie de la population du district, qui s’étend des rives du Léman aux pentes du Jura, réside le long du lac, sur le territoire de la métropole transfrontalière du Grand Genève. Sur le plan national, il s’agit de la deuxième plus grande agglomération, après celle de Zurich. Une de ses caractéristiques est son orientation transfrontalière: l’agglomération franco-valdo-genevoise est en effet peuplée de plus d’un million d’habitantes et d’habitants, dont approximativement deux cinquièmes, soit près de 400 000 personnes, résident sur le territoire français. La répartition helvétique comprend 85% dans le canton de Genève et 15% dans le canton de Vaud, dont la totalité est située dans le district de Nyon.

Notons que, selon la classification des espaces à caractère urbain de l’Office fédéral de la statistique, six des 47 communes du district de Nyon sont multi-orientées. Ces six communes, qui totalisent environ 13 000 habitantes et habitants, affichent également une orientation à destination de l’agglomération lausannoise. Au niveau des agglomérations suisses, cette dernière se classe au quatrième rang, soit devant celle de Berne, mais derrière celle de Bâle. La densification en cours de la région de la Côte pourrait à l’avenir estomper cette dualité, au profit d’une seule entité, la métropole lémanique.

Régularité dans la construction de nouveaux logements

Depuis 1990, la production de logements dans le district de Nyon est non seulement soutenue, mais elle se caractérise aussi par une étonnante stabilité. Pour tous les types de logements, c’est-à-dire les appartements dans des habitations collectives constituées ou non en propriété par étages ou les villas, la production annuelle moyenne durant plus de trois décennies s’est élevée à environ 630 unités. Historiquement, si la construction dans le district a été plus limitée entre 1990 et 2000, à 580 unités par année (-9% par rapport à la moyenne historique), elle s’est étoffée par la suite. Entre 2000 et 2010, elle s’est située à près de 670 unités par année (+6%), 680 unités par année (+8%) entre 2010 et 2020 et, enfin, 570 unités par année (+11%) entre 2020 et 2024.

En comparaison, le canton de Vaud, un périmètre plus vaste et donc plus diversifié, est pourtant caractérisé par une évolution de la production moins régulière. En effet, si l’on recense sur la période historique 4 240 logements neufs par année, cette offre n’était que de 3 620 unités par année (-15% par rapport à la moyenne historique) lors de la décennie marquée par la crise immobilière des années 1990 et de 3 320 unités par année (-22%) durant la première décennie du 21e siècle. Durant la décennie suivante, la production s’est fortement renforcée dans le canton, à 5 480 nouveaux logements par an (+29%), en lien notamment avec la politique monétaire et l’instauration des taux négatifs. Entre 2020 et 2024, on recense un déclin à près de 4 700 unités (+11%) par année.

Durant la période analysée (1990-2024), la répartition des types de logements produits est assez similaire entre le canton de Vaud et le district de Nyon. La différence majeure se situe au niveau des villas, proportionnellement plus nombreuses dans le district (21% des nouveaux logements) que dans l’ensemble du canton (16%). Cette construction davantage orientée sur la villa se traduit par une production de logements locatifs proportionnellement plus contenue (36,7%, soit -3,8% par rapport au canton de Vaud). Enfin, la part dédiée aux logements en propriété par étages est équivalente.

Production attendue en recul

En comparaison de la régularité affichée depuis 1990 par le district de Nyon, la production attendue cette année et l’année prochaine devrait fortement se singulariser, avec un recul substantiel du nombre de logements neufs commercialisés. Si l’on comptait environ 630 unités produites annuellement entre 1990 et 2024, cette année, la construction devrait se limiter à environ 310 logements (-50% par rapport à la production historique). Bien qu’il s’agisse d’un chiffre provisoire, ce repli devrait se poursuivre en 2026, soit 190 unités attendues (-70%). Ces anticipations sont basées sur le recensement des permis de construire accordés et des estimations de la durée de construction.

Le recul devrait être plus contenu à l’échelle du canton de Vaud, mais il reste important, soit -950 unités cette année (-22%) par rapport à la moyenne historique et -1 830 unités en 2026 (-43%). Le repli de la production de logements dans le canton de Vaud est causé par des éléments structurels, comme la législation en matière d’aménagement du territoire, ou plus ponctuels, comme la politique monétaire ou le manque d’adhésion de la population aux nouveaux développements résidentiels.

Intentions et réalité

L’objectif en matière d’aménagement du territoire, c’est-à-dire de produire davantage en densifiant, permet non seulement de préserver le terrain, ressource non extensible, mais également de concentrer la population, afin de limiter la mobilité et les émissions de CO2. Ces intentions se heurtent toutefois à une réalité, à savoir que la densification est un processus difficile. En plus des contraintes liées au cadre légal et réglementaire, il est soumis à davantage d’oppositions, du fait des nuisances des travaux en milieu urbain. De plus, pour le propriétaire, la densification n’offre pas toujours la rentabilité nécessaire et, en l’absence d’incitations financières, le potentiel de densification ne se concrétise généralement pas. C’est-à-dire que des nouveaux logements qui auraient pu être construits ne le sont pas, et ne contribuent donc pas à l’offre.

En ce qui concerne les éléments plus ponctuels, la politique monétaire assure un regain d’attractivité pour l’immobilier résidentiel de rendement en période d’assouplissement et soutient les investissements. Ainsi, la phase de taux négatifs entre janvier 2015 et septembre 2022 a été une période propice aux investissements immobiliers. Les taux sont à nouveau en territoire positif depuis 2022, à un niveau toutefois bas.

Enfin, les refus en votation populaire de plusieurs projets de construction de logements ces dernières années traduisent un recul de l’adhésion de la population vaudoise à l’élargissement de l’offre. De multiples facteurs peuvent l’expliquer, mais que cela soit par une densification ou par une nouvelle implantation, ces développements doivent être accompagnés d’une amélioration des infrastructures. Les retards pris sur les grands chantiers lausannois, notamment en lien avec la mobilité (gare de Lausanne, tram de l’Ouest lausannois, future ligne du m3), ne permettent pas d’améliorer cette adhésion.

Tensions en perspective

Le recensement du taux de vacance vaudois de juin 2024, pourrait suggérer que la situation du marché résidentiel s’est stabilisée. Toutefois, la distinction des logements vacants montre que les tensions amorcées en 2021 se poursuivent sur le marché locatif vaudois. En ce qui concerne la situation du marché genevois, son évolution depuis le début du 21e siècle est analogue à celle du canton de Vaud. Toutefois, les tensions sont plus prononcées, avec un taux inférieur en moyenne de -0,4%.

Notons qu’au sens du droit un périmètre géographique se trouve en situation de «pénurie aggravée» dès lors que son taux de vacance est inférieur à 1%. Si cette situation est une constante du marché résidentiel genevois, la locataire ou le locataire vaudois aura pu bénéficier de phases moins tourmentées, notamment entre les années 2018 et 2022, une période durant laquelle sévissait uniquement une «pénurie» de logements.

Naturellement, la situation du district de Nyon ne déroge ni à celle de son canton ni à celle du canton voisin. Toutefois, son taux de vacance actuel est le plus élevé des trois périmètres, même si la logique aurait voulu que, du fait de son orientation principale sur l’agglomération genevoise, sa situation soit plus tendue que celle du canton de Vaud. Cette apparente contraction s’explique par une production de logements qui, jusqu’en 2024, a été non seulement régulière, mais surtout très forte (cf. ci-avant).

Avec le recul prononcé attendu dans la commercialisation de logements neufs ces deux prochaines années, la situation du marché immobilier résidentiel nyonnais devrait se rapprocher de celle des cantons de Vaud ou de Genève. C’est-à-dire voir les tensions se renforcer.

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