Le déclin de la production de logements? Des causes structurelles

Le déséquilibre entre offre et demande sur le marché immobilier vaudois se maintient. Plusieurs raisons expliquent cette situation. Elles ne sont pas que conjoncturelles.

Depuis 2010, plus de CHF 4 milliards ont été en moyenne investis annuellement dans le parc immobilier vaudois. Au regard de la croissance économique et de celle démographique du canton, de la réduction souhaitée de notre empreinte carbone, ces investissements sont nécessaires. Pourtant, ils ne cessent de baisser depuis leurs plus hauts de 2013. Vu sous l’angle du volume bâti, ce constat est encore aggravé par l’importante progression des coûts de la construction en 2022, période marquée par la fin de la crise sanitaire et par le début du conflit russo-ukrainien. Ce recul des volumes concerne principalement les nouvelles constructions résidentielles. Concrètement, le nombre de nouveaux logements cette année et l’année prochaine devrait être inférieur à 3 000 unités, soit bien en dessous des 4 700 unités produites en moyenne annuelle ces cinq dernières années.

Contexte économique

Le contexte économique joue son rôle. La politique monétaire assure un regain d’intérêt pour l’immobilier résidentiel de rendement en période d’assouplissement et soutient les investissements. Ainsi, la phase de taux négatifs entre janvier 2015 et septembre 2022 a été une période propice aux investissements immobiliers. Les taux sont à nouveau en territoire positif depuis 2022. Ils sont actuellement à un niveau toutefois très bas. À cela s’ajoutent des records de prix pour les villas et les PPE et des loyers offerts qui progressent à nouveau. Si la situation économique semble favorable aux investissements immobiliers, les freins sont ailleurs, notamment au niveau de notre politique foncière ou de notre acceptation aux développements immobiliers.

Pas dans mon jardin

L’objectif en matière d’aménagement du territoire, soit produire davantage en densifiant, permet non seulement de préserver le terrain, ressource non extensible, mais également de concentrer la population, afin de limiter la mobilité et les émissions de CO₂. Ces intentions se heurtent toutefois à une réalité: la densification est un processus chronophage. Les travaux en milieu urbain entraînent davantage de nuisances et sont, par conséquent, soumis à davantage d’oppositions. De plus, pour le propriétaire, la densification n’offre pas toujours la rentabilité nécessaire et, en l’absence d’incitations financières, le potentiel de densification ne se concrétise généralement pas. Conséquence: les nouveaux logements qui auraient pu être construits ne le sont pas, et ne contribuent donc pas au rééquilibrage entre offre et demande.

Enfin, les refus en votation populaire de plusieurs projets de construction de logements ces dernières années traduisent un recul de l’adhésion de la population vaudoise à l’élargissement de l’offre. De multiples facteurs peuvent expliquer cette tendance. En fait, que soit par densification ou par de nouvelles implantations, ces développements doivent être accompagnés d’une amélioration des infrastructures. Les retards pris sur les grands chantiers lausannois, notamment en lien avec la mobilité (gare de Lausanne, tram de l’Ouest lausannois, future ligne du m3), ne permettent, par exemple, pas d’améliorer cette adhésion.