Pénurie de logements sous la loupe

La pénurie de logements s’aggrave dans le canton depuis le début de la décennie. Le taux de vacance est repassé en dessous de 1%, loin du seuil d’équilibre de 1,5%. Malgré plusieurs facteurs favorables, tels que les taux d’intérêt et la démographie, le cadre législatif sur l’aménagement du territoire freine la construction de nouveaux logements et l’offre est en retrait par rapport à la demande.

Les personnes à la recherche d’un logement dans le canton ne peuvent que constater un manque persistant: peu de logements disponibles sur le marché et, pour chacun, un nombre très élevé de prétendantes et de prétendants. Au regard du droit du bail, la situation du marché immobilier résidentiel se mesure avec le taux de vacance et son seuil d’équilibre admis à 1,5%. Or, depuis le début du 21e siècle, ce seuil d’équilibre n’a jamais été atteint. Pire, depuis la crise sanitaire, le taux de vacance est en repli constant. Au 1^er juin 2025, il s’inscrivait à 0,9%.

Pour être à l’équilibre, avec un taux de logements vacants de 1,5%, le canton devrait disposer de 6 600 logements libres. Au 1^er juin 2025, seuls 3 900 étaient recensés, soit un déficit de près de 2 700 unités. Ce chiffre est représentatif de l’insuffisance depuis le début du siècle: la moyenne des 25 dernières années s’inscrit à 2 600 unités. La situation ne devrait pas s’améliorer: la production de logements dans le canton de Vaud était en dessous de 3000 unités l’an dernier et, cette année, elle devrait juste atteindre ce seuil.

L’offre de nouveaux logements demeure quantitativement l’une des plus basses du dernier quart de siècle. Le nombre d’habitations mises sur le marché en 2025 et 2026 devrait s’inscrire en recul de 40% par rapport à la moyenne des cinq années précédentes. Si l’affaiblissement de la production concerne tous les types d’habitats, les plus touchés sont les appartements en propriété par étages, affectés tant par le recul global de la construction que par l’attrait de l’immobilier de rendement.

Politique monétaire favorable à l’immobilier

L’analyse des investissements dans la construction de logements confirme cette tendance. Sur ce plan, le recul est toutefois plus limité, ce qui s’explique notamment par l’augmentation du coût des nouvelles constructions liée à la forte poussée d’inflation entre 2022 et 2023. La crise sanitaire puis le déclenchement de la guerre en Ukraine avaient généré une hausse des prix de la construction de plus de 11% sur deux ans. À volume comparable, les investissements ont ainsi moins reculé.

La baisse des investissements intervient dans un contexte particulier, avec des facteurs fondamentaux qui devraient pourtant encourager la construction de logements. Les coûts de financement sont bas, en lien notamment avec la politique monétaire très accommodante de la Banque nationale suisse (BNS). Ainsi, à environ 1,8% et 2,1% respectivement, les taux hypothécaires fixes à 5 et 10 ans évoluent à un niveau proche de leur moyenne recensée durant la période des taux négatifs (environ un demi-point de pourcentage en plus, lire également en page 6). De plus, sur les 24 derniers mois, ils accusent une baisse substantielle (d’environ 1 point de pourcentage) et le bas niveau des rendements obligataires remet l’immobilier dans le radar des investisseurs institutionnels. Du côté de la demande, la population vaudoise a augmenté de 1,3% par an en moyenne depuis 2000, ce qui correspond à 9 500 habitantes et habitants supplémentaires chaque année. L’offre est en décalage, comme le montre la baisse du taux de logements vacants.

Il est fort probable que, à moyen terme, la pénurie de logements reste d’actualité dans le canton. Ainsi, les 3 000 nouveaux logements attendus pour 2026 devraient subvenir aux besoins de quelque 6 600 nouvelles habitantes et nouveaux habitants, ce qui correspond à une augmentation de la population de 0,8%, un rythme très inférieur à la moyenne depuis le début du 21e siècle.

Des vents contraires

La difficulté à trouver un nouveau logement n’est pas la seule conséquence de la pénurie; il faut aussi dépenser plus pour acheter ou louer une nouvelle habitation. Entre début 2000 et fin 2025, les prix des logements en propriété ont été multipliés par trois dans le canton, avec des hausses de 4,2% par an pour les maisons individuelles et de 4,4% pour les appartements en PPE, selon les indices de Wüest Partner. Du côté des loyers de l’offre, l’augmentation est également significative, 87% ou 2,5% par an. En 2025, la progression a été similaire à la moyenne dans le canton de Vaud pour les loyers de l’offre, mais inférieure à l’évolution des prix pour les PPE et les villas. Au vu de la production anticipée ces prochaines années sur la base du recensement des permis de construire accordés, il semble peu probable que la tendance s’inverse à moyen terme.

Et ce, malgré des besoins persistants et un fort attrait pour l’investissement immobilier. La cause de cette dichotomie est à chercher dans les conditions-cadres, plus précisément dans la volonté d’une production davantage issue de la densification. Avant la «grande» révision de la loi sur l’aménagement du territoire (LAT), acceptée en votation populaire le 3 mars 2013, l’urbanisation s’effectuait principalement par un étalement urbain. La disponibilité de terrains nus permettait à la production de fluctuer en fonction des besoins résidentiels et de l’attrait pour la propriété.

Si la révision de la LAT est apparue nécessaire au vu de l’absence d’extensibilité du foncier suisse et utile en regard des exigences en matière de mobilité, les contraintes qu’elle entraîne expliquent le recul de la production. En effet, les travaux de densification en milieu habité sont des interventions lourdes. Comparée à une nouvelle construction sur un terrain nu en périphérie, cette production impacte plus de riveraines et de riverains. De plus, intervenir sur un immeuble existant nécessite de prendre en compte davantage d’éléments: les locataires conformément au cadre légal en vigueur, la technique, la structure et la vétusté du bâtiment, les exigences en matière d’énergie, les éventuels aspects patrimoniaux, le cadre imposé par l’aménagement du territoire, ainsi que les droits réels (inscription au registre foncier). Pour l’investisseur, en plus d’oppositions qui aboutiraient au rejet du projet, cette complexité crée des risques qui peuvent se matérialiser par des surcoûts, des retards ou les deux.

L’incitatif financier qui se mesure à l’aune du rapport entre l’investissement et le produit locatif anticipé est au cœur de la décision d’investissement. Démolir et reconstruire nécessite un investissement supérieur à un assainissement et une surélévation. Par conséquent, le produit locatif anticipé devrait être apprécié d’autant. Toutefois, dans un objectif de maintenir des loyers abordables, la législation cantonale vaudoise limite les répercussions de ces investissements sur les loyers. Au final, si le propriétaire dispose d’une réserve constructible et que celle-ci peut engendrer une rentabilité suffisante à l’unique condition d’être exploitée dans le cadre d’une surélévation, il est probable qu’elle ne se réalise pas.

Densification, un vœu pieux?

La rentabilité n’est pas le seul obstacle à la densification. Les riveraines et les riverains sont de plus en plus réticents aux développements immobiliers à proximité de chez eux. Ce phénomène est désigné par l’acronyme «NIMBY», soit «Not in my back yard» ou «pas près de chez moi». Les motifs d’opposition sont divers: il peut s’agir des nuisances engendrées lors de la réalisation des travaux, de l’empreinte visuelle du bâti projeté, de la disparition d’espaces verts ou de l’augmentation de la population.

Les obstacles à la construction sont visibles dans la durée d’obtention des permis de construire. Des projets au bénéfice d’un permis de construire pour la création d’au moins un logement ont été analysés sur une période de plus de 16 ans, en fonction de l’usage des logements et des districts. En moyenne, la durée d’obtention d’un permis de construire pour la création de logements est de 119 jours. Ce chiffre a fortement augmenté sur les douze derniers mois (du 1^er trimestre 2025 au 1^er trimestre 2026), à 211 jours. Bien que cette tendance ait été amorcée en 2015, elle s’est accélérée ces quatre dernières années.

L’analyse montre également que la durée d’obtention est plus courte pour le logement en propriété, qui comprend des permis destinés à la construction de villas. Elle met aussi en évidence que, plus le district est urbanisé, plus la durée médiane pour l’obtention d’un permis est élevée. Ainsi, les médianes sur les douze derniers mois s’élèvent à 194 et à 189 jours pour les districts de Lausanne et de l’Ouest lausannois, alors qu'elles s'inscrivent respectivement à 129 et 127 jours pour ceux de la Broye-Vully et d’Aigle.

Ces éléments mettent en évidence une opposition forte et grandissante aux développements résidentiels. Le Canton de Vaud l’a d’ailleurs bien compris, avec la mise en consultation jusqu’à fin juin 2026 d’une révision de la loi sur l’aménagement du territoire et les constructions, visant notamment à accélérer les procédures.

Dans l’immédiat, l’évolution démographique du canton de Vaud reflète plus son attractivité que la création de logements. Toutefois, si la croissance démographique n’est pas accompagnée par une production de logements, il s'ensuivra une dégradation de la qualité de l’habitat. Cela se manifeste par un manque de logements disponibles, une diminution de la surface par habitant ou un soutien à l’augmentation des prix des villas et des PPE ainsi que des loyers de l’offre.

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