Suppression de la valeur locative : quelles conséquences ?

C’est un changement fiscal notable. L’abolition de la valeur locative a été approuvée par le peuple suisse et la majorité des cantons l’année passée. Pour le moment, les règles actuelles continuent de s’appliquer. Cette nouvelle disposition devrait entrer en vigueur au plus tôt le 1^er janvier 2028 et à compter de cette date seulement, les propriétaires de résidences principales et secondaires ne seront plus imposés sur la valeur locative de leur bien.

Pour rappel, la valeur locative correspond au loyer fictif qu’un propriétaire pourrait obtenir en louant son logement en résidence principale ou secondaire. Elle est actuellement imposable en tant que revenu. En contrepartie, vous pouvez en tant que propriétaire déduire les frais directement liés à la détention de ce logement, en particulier les intérêts hypothécaires et les dépenses d’entretien et de rénovation. Dès l’entrée en vigueur de cette nouvelle disposition, ces possibilités d’économies seront donc restreintes, voire supprimées. De plus, un nouvel impôt foncier sur les résidences secondaires pourra être introduit par les cantons.

2028, la fin annoncée des déductions

À l’avenir, l’ensemble de vos intérêts passifs ne pourra être déduit fiscalement que de manière très restreinte notamment via une déduction spéciale en tant que primo-accédant de votre logement principal. Cet abattement sera limité aux intérêts effectifs, et plafonné (CHF 10'000/an pour un couple, CHF 5'000/an pour un célibataire la première année), puis réduit annuellement pendant dix ans. Ou alors en tant que propriétaire de biens immobiliers affermés ou loués, de manière restrictive au prorata de la valeur des biens loués en comparaison de votre fortune totale.

De la même façon, les frais d’entretien et de rénovation ne seront plus déductibles pour les biens immobiliers à usage propre (résidence principale et/ou secondaire). En revanche, ils le resteront pour les biens loués et affermés, avec une exception: au niveau fédéral, les travaux en lien avec les économies d’énergie et de protection de l’environnement ne seront plus déductibles (quel que soit l’usage du bien). Les cantons pourront maintenir la déductibilité jusqu’en 2050.

On ne peut exclure, à terme, que la suppression de la déduction des coûts d’entretien entraîne une plus grande différenciation des prix de l’immobilier. Les immeubles modernes et bien entretenus gagneront en attrait. Ceux, anciens et nécessitant des travaux de rénovation perdront de leur valeur à mesure que les avantages fiscaux disparaîtront.

Il convient donc d’examiner rapidement s’il est judicieux d’avancer vos projets de travaux afin de profiter des déductions fiscales encore possibles, et surtout de faire face à une demande accrue et des délais de réalisation plus longs.

Ne pas agir dans la précipitation

Tout propriétaire aurait pour premier réflexe de rembourser rapidement sa dette hypothécaire. Pourtant avant tout remboursement, un examen attentif s’impose. Avec ce changement de système, l’incitation fiscale à l’endettement disparaît. Or, le coût réel de la dette reste faible en raison des taux d’intérêt toujours bas. Dès lors, immobiliser du capital dans l’amortissement n’est pas forcément le choix le plus judicieux car cela ne génère pas de rendement et réduit votre marge de manœuvre. Avant d’amortir, revoyez votre stratégie avec le soutien d’un expert et pensez à utiliser vos liquidités excédentaires: pour investir, par exemple, dans des produits financiers permettant souvent d’obtenir des rendements à long terme plus élevés que le coût d’intérêts hypothécaires. Ou pour racheter vos lacunes de prévoyance, qui réduisent votre charge fiscale immédiatement tout en renforçant votre sécurité à long terme. Si vous avez besoin d’augmenter votre hypothèque pour financer des travaux de rénovation, il vous sera plus difficile de le faire à la retraite. Pensez aussi à provisionner des réserves pour les imprévus.

La fin d’un privilège fiscal

Le Conseil Fédéral envisage, dans le cadre de son programme d’économie 2027 de modifier la fiscalité des retraits de capitaux du 2^e pilier et 3^e pilier A en augmentant les barèmes d’imposition. Il est actuellement trop tôt pour se prononcer sur son introduction, le projet doit encore passer devant le Conseil National après un refus par le Conseil des États. Si cette augmentation était adoptée, elle n’entrerait pas en vigueur avant 2028. Cette disposition entraînerait des répercussions conséquentes, en particulier pour les personnes avec des capitaux de prévoyance importants, la planification sera donc utile. Dans l’intervalle, si vous envisagez un retrait anticipé pour amortir votre dette, il faut être conscient de son impact sur vos futures rentes. Un échelonnement des retraits de capitaux sur plusieurs années reste et restera intéressant, tout comme le rachat de lacunes de votre deuxième pilier.

Dans le même esprit, à partir de 2026, vous pouvez combler rétroactivement vos lacunes de cotisations apparues depuis 2025 dans votre troisième pilier A. Ce rachat doit répondre à certaines conditions pour être déductible de votre revenu imposable. Par exemple, il ne peut pas excéder le montant maximal de cotisation de l’année du rachat (CHF 7 258 en 2026) et vous devez avoir versé la cotisation maximale pour l’année en cours.