Pas de décision précipitée après l'abandon de la valeur locative

Le 28 septembre 2025, le peuple suisse et la majorité des cantons ont approuvé l’abolition de la valeur locative et l’introduction d’un impôt foncier pour les résidences secondaires. Ces nouvelles dispositions devraient entrer en vigueur au plus tôt le 1er janvier 2028. Quel sera l’impact ?

Contexte et actualité

La valeur locative correspond au loyer fictif qu’un propriétaire pourrait obtenir en louant son logement en résidence principale ou secondaire et est imposable en tant que revenu. En contrepartie de l’imposition de la valeur locative, un propriétaire peut déduire les frais directement liés tels que les intérêts hypothécaires et les frais d’entretien et de rénovation.

Lors de la votation du 28 septembre 2025, la suppression de la valeur locative a été acceptée et devrait entrer en vigueur au plus tôt le 1er janvier 2028. Depuis cette date, les propriétaires de résidences principales et secondaires ne seront plus imposés sur la valeur locative de leur bien. En parallèle, les possibilités actuelles de déduction des frais d’entretien et de rénovation ainsi que des intérêts passifs seront refusées ou limitées. La votation a également introduit la possibilité pour les cantons d’introduire un nouvel impôt foncier pour les résidences secondaires.

Limitation de la déduction des intérêts passifs?

À l’avenir, les intérêts passifs ne pourront être déduits que de manière limitée : soit de manière restrictive au prorata de la valeur des biens loués en comparaison de la fortune totale, soit dans le cadre d’une déduction spéciale pour les primo-accédants de leur logement principal. Cette dernière sera limitée aux intérêts effectifs, avec un plafond de CHF 10'000/an pour un couple et de CHF 5'000/an pour un célibataire la première année, puis réduite de manière linéaire chaque année pendant 10 ans.

Limitation de déduction des frais d’entretien/rénovation?

À l’avenir, les frais d’entretien et de rénovation ne seront plus déductibles pour les biens immobiliers à usage propre (résidence principale et secondaire). En revanche, ils resteront déductibles pour les biens loués et affermés.

À noter les exceptions suivantes:

• Au niveau fédéral, les travaux en lien avec les économies d’énergie et de protection de l’environnement ne seront plus déductibles pour tous les biens immobiliers, qu’ils soient à usage propre ou de rendement, avec toutefois la possibilité pour les cantons de maintenir la déductibilité jusqu’en 2050.
  
• Il en sera de même pour les frais de démolition en vue d’une construction de remplacement.

La position des cantons n’est pas encore connue.

Nouvel impôt foncier sur les résidences secondaires?

Les cantons sont libres d’introduire un nouvel impôt foncier pour les résidences secondaires. Actuellement la position définitive des cantons n’est pas connue et la méthode de calcul non plus.

Dois-je acheter mon domicile via une société?

Les charges d’intérêts ainsi que les frais d’entretien resteront, certes, déductibles comme charges commerciales dans une société mais la société doit facturer un loyer au prix du marché à son actionnaire qui est par définition plus élevé qu’une valeur locative. Par ailleurs, le transfert d’un bien détenu en privé dans une société engendre beaucoup de charges fiscales. Le conseil d’un spécialiste est vivement recommandé.

Dois-je amortir ma dette hypothécaire ou mon crédit?

L’amortissement d’une dette hypothécaire doit toujours être attentivement examiné, car l’argent est immobilisé dans le logement. De plus, il est plus difficile d’augmenter à nouveau une hypothèque à sa retraite. Si vous souhaitez amortir votre hypothèque avec vos avoirs de prévoyance, vérifiez l’incidence sur vos rentes. Il est donc recommandé d’étudier au cas par cas avant de prendre une décision d’amortir ou d’investir les fonds disponibles et de garder suffisamment de réserves pour les imprévus.

Conclusion

Jusqu’à l’entrée en vigueur, rien ne change. Dès 2028 au plus tôt, les conséquences pour les propriétaires de logement principal ou secondaire dépendront de leur situation individuelle et des décisions cantonales à venir. Il est recommandé de ne pas prendre de décision dans la précipitation et de consulter une conseillère ou un conseiller pour évaluer les impacts et les démarches éventuelles à entreprendre.