Le futur propriétaire doit tout d’abord s’interroger sur le mode de financement de son nouveau logement.

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Votre argent08 juin 2021

Les fonds propres, c'est quoi?

« Mes enfants m’ont parlé de leur projet d’acheter un appartement, mais ils doivent d’abord savoir quels sont leurs “fonds propres” disponibles. Ils m’ont demandé ce que cela comprenait, mais je suis bien incapable de leur répondre. Pouvez-vous m’aider? ». Elena Lederrey répond à une question d'un lecteur de Générations.

Lorsque vous désirez acheter un logement, vous le financez avec vos fonds propres, c’est-à-dire de l’argent qui vous appartient, et, généralement, avec un prêt hypothécaire. Pour répondre à votre question, il est nécessaire de détailler le plan de financement.

Quelle est la part des fonds propres nécessaire pour financer son logement ?

Le futur propriétaire doit tout d’abord s’interroger sur le mode de financement de son nouveau logement. Sera-t-il acheté uniquement avec des fonds propres ? Ou un prêt hypothécaire est-il judicieux ? Dans le second cas, l’acheteur devra apporter au moins 20% du prix d’achat sous forme de fonds propres. Attention, les frais liés à l’acquisition, soit environ 5% du prix d’achat, sont payés directement par l’acheteur et ne sont pas compris dans le prix du logement. Les 80% restants pourront être financés par un prêt hypothécaire.

De quoi sont constitués les fonds propres ?

Sous le terme de fonds propres sont compris non seulement les liquidités que vous détenez (compte courant, compte d’épargne, fonds de placement, héritage, etc.), mais également les capitaux de prévoyance du deuxième et du troisième pilier lié (pilier 3a). Ceux-ci ne peuvent cependant servir qu’à l’achat, la construction ou la rénovation d’une résidence principale. Ils ne peuvent pas servir pour l’achat, respectivement la construction ou la rénovation, d’une résidence locative ou d’une maison de vacances, par exemple.

Utiliser ses capitaux de prévoyance comme fonds propres est une solution intéressante. Avec une contrainte : le deuxième pilier ne peut pas couvrir l’entier du besoin de fonds propres ; au moins 10% doivent provenir d’une autre source (troisième pilier lié, liquidités, etc.). De plus, cette solution n’est pas sans conséquence sur sa situation financière à l’âge de la retraite.

Comment utiliser ses capitaux de prévoyance pour le financement ?

Il est important de savoir que le retrait des avoirs du deuxième pilier devra se faire avec l’accord signé du conjoint, de même que la demande d’un prêt hypothécaire.

Lors du retrait, un impôt est perçu, dont il faut s’acquitter en espèces, car il ne peut pas être payé en diminuant la prestation de prévoyance du montant dû.
Il est possible de retirer ses avoirs de prévoyance du deuxième pilier jusqu’à trois ans avant la naissance du droit aux prestations de vieillesse. Si vos enfants ont effectué des rachats dans leur caisse de pensions, ils ne pourront pas retirer les prestations résultant de ce dernier sous forme de capital pendant une durée de trois ans suivant le rachat, même si c’est pour acheter leur logement principal. Le montant minimal d’un retrait dans le deuxième pilier est de 20 000 fr.

"Le montant minimal d’un retrait dans le deuxième pilier est de 20 000 fr."

Jusqu’à l’âge de 50 ans, la totalité des avoirs de vieillesse (prestation de libre passage) est disponible. Au-delà de 50 ans, seule la prestation de libre passage à laquelle l’assuré avait droit à 50 ans ou la moitié de la prestation de libre passage à laquelle il a droit au moment du versement (le montant le plus élevé est déterminant) peut être retirée.

Retirer ses avoirs de prévoyance du troisième pilier lié dans le cadre de l’encouragement à la propriété du logement est aussi possible pour acheter sa résidence principale. Les restrictions d’utilisation sont moindres et il n’y a pas de montant minimal. Un impôt est également prélevé au moment du retrait. L’impact principal sur la prévoyance est une diminution du capital épargné.

Le retrait anticipé du capital du deuxième pilier, quant à lui, entraîne une réduction des prestations de prévoyance vieillesse, qui doit être calculée d’après le règlement de l’institution de prévoyance. Dans le cas d’une réduction des prestations de décès et d’invalidité, celle-ci peut être compensée par la conclusion d’une assurance complémentaire facultative.

Le montant retiré par anticipation doit être remboursé lorsque le logement est vendu ou si l’assuré venait à décéder et qu’aucune prestation n’est à verser aux survivants par la caisse de pensions (rente de conjoint ou d’enfant par exemple). Le remboursement du versement anticipé est autorisé jusqu’à trois ans avant la naissance du droit aux prestations de vieillesse. La somme minimale de celui-ci est fixée à 20 000 fr. et le montant des impôts payés, sans intérêt, peut être récupéré. Le remboursement ne sera, en revanche, pas déductible du revenu imposable.

La mise en gage, une solution à envisager ?

Pour éviter les désagréments liés au retrait des avoirs de prévoyance, il est aussi possible de remettre en nantissement le deuxième ou le troisième pilier : cela n’influe pas sur les prestations en cas de décès et de perte de gain aussi longtemps que le gage n’est pas réalisé. Comme vos avoirs de prévoyance sont placés en garantie de votre financement, vous continuez à bénéficier de l’accroissement de ces avoirs en franchise d’impôts et de l’exonération de l’impôt sur la fortune.
Tous les établissements bancaires n’acceptent pas de prendre le nantissement des avoirs de la prévoyance professionnelle pour le financement immobilier ou demandent une contrepartie sous la forme d’une assurance risque pur dont elle sera bénéficiaire si le propriétaire devenait invalide ou décédait.

La mise en gage, malgré ses avantages, reste peu usitée par les particuliers, qui préfèrent investir le capital du deuxième pilier dans leur maison, parfois par crainte d’une évolution défavorable de la situation financière de leur caisse de pensions ou par réticence à la conclusion d’une assurance demandée par l’établissement prêteur.

Bon à savoir

  • Il faut également ajouter les frais d’acquisition au prix du logement.
  • Les capitaux de prévoyance peuvent être utilisés pour augmenter ses fonds propres.
  • Il est aussi possible de les remettre en nantissement, ce qui évite certains désagréments.

Publié dans Générations en mai 2021

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