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Dans le canton31 mai 2021

Les prix de l'immobilier par commune et par district vaudois

Les prix par commune

Les atlas et indices des prix de transaction se basent sur les modèles d’évaluation de Wüest Partner. Ils portent sur des objets dits «de référence», définis comme étant des logements construits il y a moins de cinq ans, offrant un bon standard d’aménagement, une microsituation ainsi qu’un volume ou une surface usuels.

Les prix représentés sont donc indicatifs et reflètent des moyennes. Sur le marché, les prix peuvent varier par rapport à ces dernières en fonction des caractéristiques propres à un objet, le différenciant d’objets voisins. Par exemple, dans l’Arc lémanique, la qualité de la vue sur le lac Léman peut justifier des différences de prix importantes.

 

Maisons familiales individuelles

Prix d’une maison individuelle de référence (âge: 5 ans, standard d’aménagement: usuel, microsituation: moyenne, terrain: 500 m2, volume: 920 m3 SIA 116)

Source: Wüest Partner. Fond de carte: Office fédéral de la statistique (OFS), GEOSTAT 

Appartements en PPE

Prix d’un appartement en PPE de référence (âge: 5 ans, standard d’aménagement: usuel, microsituation: moyenne, surface habitable nette: 110 m2, sans garage et sans place de parc).

Source: Wüest Partner. Fond de carte: Office fédéral de la statistique (OFS), GEOSTAT

Carte interactive des prix par commune

District d’Aigle

Autres districts: Broye-Vully; Gros-de-Vaud; Jura-Nord vaudois; Lausanne; Lavaux-Oron; Morges; Nyon; Ouest lausannois; Riviera-Pays-d'Enhaut.

Malgré un taux de logements vacants élevé (2,8%) et une dynamique démographique modérée, avec une hausse de la population de 1,0%, le marché de l’immobilier en propriété individuelle a été animé l’an dernier dans le district d’Aigle. Les prix des maisons familiales individuelles ont progressé de 7,8%, selon les indices de Wüest Partner, et s’inscrivent à leur niveau le plus élevé depuis le début du siècle. Du côté des appartements en PPE, la progression a été plus mesurée (+3,6%) et les prix restent 6,6% plus bas que leur sommet de 2013.

Cette dynamique s’explique notamment par des prix plus bas d’environ 15% qu’en moyenne cantonale et par un recul de l’offre, les maisons individuelles et les appartements en PPE n’ayant représenté qu’environ 20% des nouveaux logements l’an dernier. L’essentiel des investissements a concerné le segment locatif.

Quant au marché immobilier des Alpes vaudoises, il a connu un regain d’intérêt, lié à la situation sanitaire due à la pandémie de COVID-19. La suroffre associée au nombre d’objets construits en anticipation des effets de l’initiative Weber est en train de se résorber.

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District de la Broye-Vully

Autres districts: Aigle; Gros-de-Vaud; Jura-Nord vaudois; Lausanne; Lavaux-Oron; Morges; Nyon; Ouest lausannois; Riviera-Pays-d'Enhaut.

La demande pour des objets en propriété individuelle est restée forte dans la Broye-Vully. La population a augmenté de 2,0% en 2020, soit la hausse la plus élevée dans le canton après l’Ouest lausannois (+2,8%). Ce district est aussi, sur le plan vaudois, celui dans lequel les prix des maisons individuelles et des appartements en PPE sont les plus intéressants: en moyenne, environ un quart plus bas que dans le canton. Les prix ont poursuivi leur progression l’an dernier et inscrit des records, avec des hausses de 7,7% pour les premières et de 4,4% pour les seconds.

Et ce, bien que le taux de logements vacants (2,7%) soit plus élevé qu’en moyenne cantonale en raison du nombre élevé de nouveaux objets mis sur le marché. Les effets de la baisse récente de l’activité de construction ne sont pas encore visibles. Celle-ci concerne avant tout le segment locatif et moins les objets en propriété individuelle, qui représentent actuellement deux tiers de l’offre.

Dans le district, la courbe des prix suit notamment le tracé du RER de la Broye. À Avenches, Moudon et Payerne, près des lacs de Morat et de Neuchâtel ou près de Lausanne, ils sont 10% à 20% plus élevés qu’en moyenne dans le district.

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District du Gros-de-Vaud

Autres districts: Aigle; Broye-Vully; Jura-Nord vaudois; Lausanne; Lavaux-Oron; Morges; Nyon; Ouest lausannois; Riviera-Pays-d'Enhaut.

La relative détente du marché immobilier s’est poursuivie dans le Gros-de-Vaud. Les prix des villas ont progressé l’an dernier de 5,8% et ceux des appartements en PPE de 3,9%, soit des hausses parmi les moins dynamiques dans le canton, selon les indices de Wüest Partner. Si les prix de l’immobilier ont atteint des niveaux record à l’échelle du district, ils restent légèrement en retrait par rapport à la moyenne cantonale.

Dans ce district, qui est celui dont la population a le plus augmenté depuis le début du siècle, la dynamique démographique a ralenti. Avec 1,5% d’habitants supplémentaires en 2020, elle restait toutefois au-dessus de la moyenne cantonale. Quant au taux de logements vacants de 1,4%, il correspond à un marché relativement équilibré. En revanche, l’activité de construction est en repli.

Les disparités entre communes reflètent la proximité d’axes de transport, tels que l’autoroute A1, la ligne CFF du Pied-du-Jura et la ligne Lausanne – Echallens – Bercher (LEB), sur laquelle des trains circulent tous les quarts d’heure entre Lausanne et Echallens depuis fin 2020. Dans les communes les mieux desservies ou celles qui sont le plus près de Lausanne, les prix peuvent dépasser de 10% à 25% la moyenne du district.

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District du Jura-Nord vaudois

Autres districts: Aigle; Broye-Vully;  Gros-de-Vaud; Lausanne; Lavaux-Oron; Morges; Nyon; Ouest lausannois; Riviera-Pays-d'Enhaut.

L’activité de construction est restée forte l’an dernier dans le Jura-Nord vaudois, en particulier dans le logement locatif. Le taux de logements vacants dans ce district est remonté à 1,7% en raison d’une augmentation du nombre d’objets à louer disponibles sur le marché. La démographie n’a offert que peu de soutien, avec une hausse du nombre d’habitants (+0,5% en 2020) en retrait par rapport à celle du canton (+1,1%). La population de la ville d’Yverdon-les-Bains est repassée en dessous de la barre des 30 000 habitants.

Dans l’immobilier en propriété individuelle, l’offre de villas est stable, tandis que celle d’appartements en PPE s’est un peu étoffée. Les prix des premières ont augmenté de 6,5% et ceux des seconds de 5,8%. S’ils s’inscrivent à leur plus haut niveau à l’échelle du district depuis le début du siècle, ils sont plus bas de 20% par rapport à la moyenne cantonale.

À l’intérieur du district, Yverdon-les-Bains et sa périphérie, les communes bordant le lac de Neuchâtel ainsi que la région Chavornay-Orbe, proche de l’autoroute A1 et desservie par la ligne CFF du Pied-du-Jura, affichent des prix de l’immobilier plus proches de la moyenne cantonale.

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District de Lausanne

Autres districts: Aigle; Broye-Vully; Gros-de-Vaud; Jura-Nord vaudois; Lavaux-Oron; Morges; Nyon; Ouest lausannois; Riviera-Pays-d'Enhaut.

Dans le district autour du chef-lieu, les prix de l’immobilier en propriété sont au plus haut depuis le début du siècle, selon les indices de Wüest Partner. Ils sont parmi les plus élevés dans le canton et dépassent de 35% la moyenne vaudoise. En 2020, les prix de l’immobilier en propriété ont toutefois affiché des hausses parmi les moins dynamiques dans le canton: +5,3% pour les villas, relativement peu fréquentes dans le district, et +3,6% pour les appartements en PPE, un peu plus nombreux.

Bien que sa population augmente moins rapidement que celle du canton (+0,5% en 2020), le district reste très recherché et le marché du logement y est tendu, avec un taux de vacance de 0,6% en 2020. De plus, la production de logements fléchit après quelques années dynamiques. Le repli concerne aussi bien le segment locatif que les biens en propriété individuelle.

Dans le district, les prix les plus élevés se trouvent à Jouxtens-Mézery et à Lausanne, qui figurent parmi les 10% des communes les plus chères du canton. À Epalinges, au Mont-sur-Lausanne et à Romanel-sur-Lausanne, le niveau des prix est proche de la moyenne du district, alors qu’il est plus bas à Cheseaux-sur-Lausanne.

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District de Lavaux-Oron

Autres districts: Aigle; Broye-Vully; Gros-de-Vaud; Jura-Nord vaudois; Lausanne; Morges; Nyon; Ouest lausannois; Riviera-Pays-d'Enhaut.

Le district de Lavaux-Oron a vu en 2020 les prix de l’immobilier en propriété individuelle afficher les plus fortes hausses du canton: +9,3% pour les maisons individuelles et +5,9% dans le cas des appartements en PPE. Le district est partagé entre les communes proches du lac et celles de l’arrière-pays: les progressions les plus fortes concernent principalement les communes bordant le Léman. À l’échelle du district, les prix s’inscrivent à un niveau record depuis le début du siècle.

La production de logements a baissé par rapport à ces dernières années, avant tout en raison d’un fort recul du nombre de nouveaux logements en location et d’un repli dans les maisons individuelles. En revanche, la construction d’appartements en PPE reste stable, voire en légère hausse. Le marché du logement se détend lentement avec un taux de vacance qui est passé de 0,9% en 2019 à 1,1% en 2020.

Entre les communes proches du lac et celles de l’arrière-pays, les différences de prix sont importantes. Dans les premières, les prix de l’immobilier sont près de 40% plus élevés que la moyenne cantonale. Plus loin du lac, à Essertes, Jorat-Mézières, Maracon, Montpreveyres, Oron ou Servion, les prix sont en ligne avec la moyenne cantonale ou en dessous.

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District de Morges

Autres districts: Aigle; Broye-Vully; Gros-de-Vaud; Jura-Nord vaudois; Lausanne; Lavaux-Oron; Nyon; Ouest lausannois; Riviera-Pays-d'Enhaut.

Les prix de l’immobilier en propriété ont fortement augmenté l’an dernier dans le district de Morges: +7,6% pour les maisons familiales et +5,4% pour les appartements en PPE. Si le marché immobilier est proche de l’équilibre, avec un taux de logements vacants de 1,4%, et la hausse de la population modérée (+1,2% en 2020), la construction de maisons familiales et d’appartements en PPE est en repli au profit des logements locatifs.

Le district de Morges – comme d’autres districts de l’Arc lémanique – est partagé en deux, entre les communes plus proches du lac et celles de l’arrière-pays. Les hausses de prix ont concerné des communes dans les deux catégories. Au niveau du district, les prix s’inscrivent à un niveau record depuis le début du siècle. Comparés à la moyenne cantonale, ils sont légèrement plus élevés.

Entre les communes proches du lac et celles de l’arrière-pays, les différences de prix sont nettes, mais pas aussi importantes que dans le district de Lavaux-Oron. Dans les premières, les prix de l’immobilier dépassent d’environ 20% la moyenne cantonale. Dans les communes du Plateau proches de la ligne CFF du Pied-du-Jura ou de l’A1, ils sont, à l’inverse, un peu en dessous.

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District de Nyon

Autres districts: Aigle; Broye-Vully; Gros-de-Vaud; Jura-Nord vaudois; Lausanne; Lavaux-Oron; Morges; Ouest lausannois; Riviera-Pays-d'Enhaut.

Le district de Nyon est toujours aussi populaire, comme en témoigne une hausse de la population de 1,3% en 2020, soit légèrement plus rapide qu’en moyenne cantonale. Le marché de l’immobilier y est relativement peu tendu, avec un taux de logements vacants de 1,3%. Toutefois, après quelques années de forte activité de construction, le nombre de nouveaux logements est en recul du fait d’une baisse dans les logements en location.

Dans ce contexte, les prix de l’immobilier en propriété individuelle ont sensiblement augmenté. Ceux des maisons familiales individuelles ont progressé de 7,9%, un rythme proche de la moyenne cantonale, et ceux des appartements en PPE de 6,8%, soit plus rapidement que dans le reste du canton. Les prix s’inscrivent à leur niveau le plus élevé depuis le début du siècle, selon les indices de Wüest Partner.

À l’instar d’autres districts de l’Arc lémanique, celui de Nyon s’étend du Léman à l’arrière-pays. Près du lac, notamment à proximité de Genève, les prix de l’immobilier sont de l’ordre de 20% plus élevés qu’en moyenne cantonale. Sur les pentes du Jura, la différence avec la moyenne du canton est moins marquée, de l’ordre de 5%.

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District de l’Ouest lausannois

Autres districts: Aigle; Broye-Vully; Gros-de-Vaud; Jura-Nord vaudois; Lausanne; Lavaux-Oron; Morges; Nyon; Riviera-Pays-d'Enhaut.

Grâce à une très forte activité de construction dans le logement locatif et à l’arrivée de nombreux biens sur le marché, la population a augmenté de 2,8% dans l’Ouest lausannois, ce qui correspond à plus de 2 000 personnes ou près d’un quart des nouveaux habitants dans le canton. Le marché du logement est aussi peu tendu, avec un taux de logements vacants de 1,3% en 2020.

Sur le marché de la propriété individuelle, la construction de nouveaux logements reste contenue. La demande est toujours forte et, l’an dernier, les prix des maisons individuelles ont augmenté de 8,8% et ceux des appartements en PPE de 4,0%, selon les indices de Wüest Partner.

Avec des prix de l’immobilier environ 30% plus élevés qu’ils ne le sont en moyenne dans le canton, l’Ouest lausannois fait partie des régions vaudoises dans lesquelles les logements en propriété individuelle sont les plus onéreux. Grâce à son accès direct au lac, Saint-Sulpice se classe même parmi les dix communes les plus chères du canton. Ces dernières années, les communes du district dont la population a le plus augmenté, en termes absolus, sont Bussigny, Ecublens et Saint-Sulpice.

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District de la Riviera-Pays-d’Enhaut

Autres districts: Aigle; Broye-Vully; Gros-de-Vaud; Jura-Nord vaudois; Lausanne; Lavaux-Oron; Morges; Nyon; Ouest lausannois.

Avec un taux de logements vacants de 1,0% en 2020, le marché immobilier de la Riviera-Pays-d’Enhaut est toujours un peu tendu. La population a augmenté de 1,0%, un rythme proche de la moyenne cantonale, et le district a connu une hausse significative des prix: ceux des villas ont progressé de 8,6%, l’une des augmentations les plus fortes dans le canton, et ceux des appartements en PPE de 4,1%, une hausse en léger retrait par rapport à la moyenne cantonale. À l'échelle du district, les prix s’inscrivent à un niveau record depuis le début du siècle.

Le district de la Riviera-Pays-d’Enhaut est composé d’une région proche du lac Léman et d’une autre au cœur des Alpes vaudoises. Près du lac, les prix de l’immobilier sont plus élevés d’environ un quart qu’en moyenne cantonale, alors qu’ils sont plus bas dans le Pays-d’Enhaut, d’environ 10%.

L’activité de construction a connu un pic l’an dernier, en raison principalement de projets dans le segment locatif. La construction de nouveaux logements en propriété individuelle, maisons familiales et appartements en PPE, a également augmenté. Leur part est restée à environ 40% du total.

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Les atlas et indices des prix de transaction se basent sur les modèles d’évaluation de Wüest Partner. Ils portent sur des objets dits « de référence », définis comme étant des logements construits il y a cinq ans, offrant un bon standard d’aménagement, une bonne microsituation ainsi qu’un volume ou une surface usuels. Les prix représentés sont donc indicatifs et reflètent des moyennes. Sur le marché, les prix peuvent varier par rapport à ces dernières, en fonction de caractéristiques propres à un objet, le différenciant d’objets voisins.

 

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