Transmettre sa maison par usufruit

Constituer un usufruit fait partie des solutions pour les propriétaires désireux de transmettre leur patrimoine immobilier.

L’usufruit est le droit d’utiliser un bien dont une autre personne est propriétaire et d’en percevoir les revenus. Lié à une habitation, il se fait entre deux personnes: l’usufruitier qui habitera le logement et le nu-propriétaire qui est le propriétaire de l’habitation renonçant à l’occuper. L’usufruitier peut utiliser le logement à son gré ou percevoir des loyers s’il venait à le louer. Il le conserve en bon état, prend à sa charge les intérêts de l’hypothèque et les primes d’assurances. Il paie les impôts sur le revenu et la fortune et l’impôt foncier. Le nu-propriétaire se charge des travaux extraordinaires et pourrait, avec l’accord de l’usufruitier, vendre le logement.

L'usufruit comme outil successoral

Constituer un usufruit sur sa maison et donner la nue-propriété permet de préparer une part de sa succession. En effet, l’usufruit permet à une personne de demeurer au domicile de son conjoint, concubin ou d’un tiers décédé sans que l’habitation passe dans son patrimoine (l’usufruitier ne peut pas le transmettre à ses propres héritiers). Il est ainsi possible de réaliser une double transmission: la première permet à l’usufruitier d’habiter dans le logement sa vie durant et la seconde intervient à l’extinction de l’usufruit, en pleine propriété pour le nu-propriétaire. L’attribution de l’usufruit au conjoint survivant et de la nue-propriété aux enfants optimise aussi la charge fiscale dans les cantons qui imposent les descendants. En Suisse, le conjoint survivant est exonéré de l’impôt sur les successions. Seuls les enfants y seront soumis dans les rares cantons qui les imposent, comme Vaud, et ce après déduction de la valeur capitalisée de l’usufruit, sachant que celle-ci diminue avec l'âge de l’usufruitier.

Publié dans 24 Heures le 20 mai 2019