Atterrissage en douceur

La détente sur le marché immobilier vaudois est bienvenue après plusieurs années de hausse des volumes de transactions et des prix dans le canton.

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Dans le canton28 septembre 2017

L'atterrissage en douceur du marché immobilier vaudois

Alors que les prix de l’immobilier vaudois ont fortement augmenté durant les quinze premières années du nouveau millénaire, ils ont commencé à se stabiliser ou à baisser depuis 2014 et 2015. Si plusieurs freins expliquent cette évolution, les facteurs soutenant la demande restent présents et le marché semble avoir ainsi entamé un atterrissage en douceur.

Début de recul des prix

 «Les prix ont baissé. Et ce n’est pas fini.» Depuis quelque temps, la presse se fait l’écho d’un fléchissement de la dynamique sur le marché immobilier vaudois. Après une décennie et demie de hausse jusqu’à leurs plus hauts de 2014-2015, les prix des logements en propriété sont depuis tendanciellement en repli. Au premier semestre 2017, par rapport aux derniers sommets, la baisse dans le segment moyen était plus accentuée en moyenne cantonale pour les maisons familiales individuelles (MFI, -6 %) que pour les appartements en propriété par étage (PPE, -4 %). Dans les logements de luxe, elle était quasiment similaire pour les deux types d’objets (-14 %). En revanche, les objets simples ont navigué à contre-courant et aucune baisse n’était perceptible dans ce segment de la gamme.

Autre signe de la perte de dynamisme du marché immobilier vaudois, les volumes de transactions ont reculé d’environ 5 % entre 2010, année au cours de laquelle ils avaient culminé à 8,0 milliards de francs dans le canton, et 2016. La baisse a été plus prononcée sur le parc existant que sur les nouveaux objets. 

Le marché immobilier vaudois semble donc connaître un atterrissage en douceur. Cette détente est bienvenue après plusieurs années de hausse des volumes de transactions et des prix dans le canton. Cette situation, également observée dans d’autres régions de Suisse, avait été jugée préoccupante par les autorités. 

Prix des Logements

Les facteurs de la dynamique 

Cette dynamique était due à la conjonction de plusieurs facteurs. Les taux d’intérêt – et avec eux les taux hypothécaires – n’ont cessé de baisser pendant vingt-cinq ans. Par exemple, alors que le rendement  des obligations  à dix ans de la Confédération a culminé à quelque 7 % en 1992, il était passé sous la barre des 3 % en 2002, sous celle des 2 % en 2010, en dessous de 1 % en 2013 et pratiquement sans discontinuer en territoire négatif depuis 2015. Après avoir culminé à pratiquement 8 % au début des années 1990 en Suisse, les taux hypothécaires sont maintenant descendus au-dessous de la barre des 2 %. Du fait de la baisse du coût de l’accession à la propriété, le taux de logements en propriété est passé dans le canton de 28 % en 2000 à 32 % en 2015.

La dynamique du marché s’explique aussi par le décalage entre la forte croissance démographique et la mise sur le marché de nouveaux logements. La population a augmenté en moyenne de 1,5 % par an depuis 2001 et le parc de logements n’a pas suivi le même rythme. Conséquence: le canton connaît une pénurie de logements depuis 2000, le taux de logements vacants ayant reculé nettement en dessous de la barre de 1,5 %, considéré comme le taux de vacance correspondant à un marché équilibré. Cette situation a contribué à la hausse des prix. De 2000 à 2015, les prix des maisons individuelles ont augmenté de 100 % et ceux des appartements en propriété par étage de 130 %.

Le manque de confiance des investisseurs dans les actifs financiers depuis la crise financière de 2008 a aussi renforcé l’intérêt pour la pierre. Un marché immobilier déprimé durant les années 1990 en Suisse à la suite de l’éclatement d’une bulle immobilière, caractérisé notamment par une baisse des prix de 30 % ou plus dans la région lémanique, a aussi créé un certain potentiel de rattrapage. Tous ces éléments ont contribué à une croissance rapide des volumes de transactions. En 2010, ils ont culminé à 8,0 milliards de francs dans le canton, alors qu’ils s’inscrivaient à environ  4,5 milliards dix ans plus tôt.

Pénurie de logement

Mesures de freinage

A partir de 2010, les autorités suisses se sont inquiétées  de la possibilité de gonflement d’une bulle immobilière dans le pays, avec à la clé un risque pour l’ensemble de l’économie. Diverses mesures ont été prises. Notamment, à la demande de la Banque nationale suisse (BNS), les banques doivent disposer de fonds propres supplémentaires (volant anticyclique) calculés en fonction de leur porte- feuille d’hypothèques finançant des objets d’habitation situés en Suisse.

L’Association suisse des banquiers a aussi modifié les exigences minimales en matière de critères d’octroi pour les financements hypothécaires. En particulier, la part des fonds propres pouvant provenir de la caisse de pension a été limitée et l’exigence pour les acheteurs de disposer d’au moins 10 % de fonds propres ne provenant pas de l’avoir du 2e pilier a été généralisée. Enfin, des banques ont pris des mesures pour tempérer la dynamique sur le marché immobilier.

Un autre élément a joué un rôle important dans le ralentissement du marché: les prix de l’immobilier eux-mêmes. Au fur et à mesure que ceux-ci ont progressé, la population des acheteurs potentiels s’est réduite. Selon une analyse interne basée sur un logement dit «moyen» de 4 pièces, la part des ménages locataires vaudois disposant de revenus suffisants pour faire face à la tenue des charges, soit 7 % du crédit hypothécaire, composés d’un taux théorique de 5 % majoré de 1 % pour l’amortissement et de 1 % pour l’entretien, est passée de 23 % en 2000 à… 3 % en 2016. Entre- temps, comme déjà évoqué, le prix de ces appartements a progressé de 130 %.

Contrastes avec les années 1990

La dynamique du marché immobilier depuis le début du millénaire a suscité la crainte de voir le canton vivre un épisode similaire à celui des années 1990. La situation d’aujourd’hui diffère cependant en de nombreux points de celle d’alors. Premièrement, le marché ne connaît aujourd’hui globalement pas de suroffre, contrairement à ce qui s’observait durant les années 1990. Certes, les temps de commercialisation ou de location se sont allongés et certaines régions (le Chablais) connaissent une offre légèrement excédentaire, mais la demande de logements reste soutenue.

De plus, les établissements bancaires ont révisé leur approche du marché: financer une promotion, sans qu’une certaine part de logements n’ait été vendue en avance pour prouver la viabilité du projet, est devenu difficile. La croissance de la population reste soutenue, alors qu’elle était anémique dans les années 1990. La part des hypothèques à taux fixe a fortement augmenté, rendant les ménages moins exposés aux effets d’une remontée des taux d’intérêt, qui fut l’un des déclencheurs de la crise des années 1990. Quant aux taux eux-mêmes, à la mi-2017, rien ne semblait présager d’une forte remontée à court terme.

Différences régionales

Entre districts, la situation n’est cependant pas homogène. La dynamique n’a pas été la même à proximité de Genève, des rives du Léman ou des principaux axes de transports que dans les zones moins bien desservies.

Dans les maisons familiales individuelles, les hausses les plus élevées sur quinze ans – de 100 % à 120 % sur quinze ans – concernent les districts de Nyon, de l’Ouest lausannois, de Lavaux-Oron, de Lausanne, de la Riviera-Pays-d’Enhaut, de Morges et d’Aigle. Le Gros-de-Vaud, le Jura-Nord vaudois et la Broye-Vully ont connu des hausses légèrement en deçà, de 60 % à 90 %. Enfin, les évolutions récentes sont similaires et un repli des prix a été observé dans tous les districts, à l’exception de la Broye-Vully. 

Dans les appartements en propriété, la direction a été similaire, mais la dynamique a été un peu plus accentuée.  Dans les districts de Lavaux-Oron et de Lausanne, les prix ont progressé de 150 %. Le district de Nyon, La Riviera-Pays-d’Enhaut et l’Ouest lausannois ont également connu des hausses (+140 %) supérieures à  la  moyenne  du  canton. La dynamique a été un peu en retrait dans les districts de Morges, d’Aigle, du Gros-de-Vaud et du Jura-Nord vaudois (+100 % à +120 %). Enfin, dans la Broye-Vully, avec des prix des appartements en propriété en augmentation de 80 % en quinze ans, le marché s’est également montré dynamique, mais moins que dans le reste du canton ou qu’en comparaison suisse. De plus, si les évolutions récentes ont pu quelque peu diverger d’un district à l’autre, la tendance est similaire et va dans le sens d’une consolidation.

Différences entre disctricts

Perspectives

Le marché immobilier vaudois est donc clairement entré dans une nouvelle phase. Il continue cependant de bénéficier du soutien de facteurs qui avaient contribué à  expliquer son dynamisme depuis le début des années 2000: une population en hausse sur fond de conjoncture vaudoise résistante malgré les vents contraires et des taux d’intérêt très bas.

Par contre, le niveau des prix limite le nombre de nouveaux acquéreurs potentiels, tandis qu’il est peu probable que les critères d’octroi (en termes de disponibilité des fonds propres , de taux d’avance et de part des charges annuelles dans le budget) s’assouplissent. En effet, les autorités restent attentives et leurs dernières prises de position indiquent qu’elles considèrent que des déséquilibres sont encore pré- sents sur le marché suisse. Par ailleurs, même s’il reste sous la barre de 1,5 % dans le canton, le taux de logements vacants a augmenté ces dernières années et la détente devrait se poursuivre grâce à la construction de logements en location.

De plus, des facteurs de risque sont présents, qui sont susceptibles d’avoir des incidences négatives sur la conjoncture domestique ou le marché immobilier. En particulier, l’économie suisse est sensible au contexte conjoncturel mondial. Si, à l’heure d’écrire ces lignes, ce dernier était en cours d’amélioration, permettant au franc de s’affaiblir par rapport à l’euro, de nouvelles tensions du contexte économique et politique international ne peuvent être exclues. Des perturbations dans les discussions avec Bruxelles, en lien notamment avec la mise en œuvre de l’initiative «Contre l’immigration de masse», pourraient freiner les échanges avec l’Union européenne. La mise en œuvre de cette initiative pourrait également freiner la hausse de la population. Un autre frein est présent dans le canton, avec les blocages dans l’octroi de permis de construire induits par l’adaptation du Plan directeur cantonal à la révision de la Loi sur l’aménagement du territoire, un dossier dans lequel une solution est cependant attendue cette année encore.

BCV Immobilier, septembre 2017

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