«Il est impossible de distinguer les anticipations rationnelles et naïves», a relevé Philippe Thalmann, directeur du Laboratoire de recherches en économie et management de l'environnement de l’EPFL. Et pourtant, pouvoir faire cette distinction aiderait les autorités à agir sur le cycle immobilier, a-t-il expliqué en substance. Cette tâche est aussi difficile que souhaitable, selon le professeur. La construction est beaucoup plus volatile que l’activité économique générale: une baisse de régime dans ce domaine libère sur le marché du travail un nombre important de personnes peu qualifiées.
Comprendre les forces à l’oeuvre est donc indispensable. A commencer par l’importance pour la construction de la disponibilité de crédits à des taux intéressants. Cependant, le rôle des anticipations – c'est-à-dire de la confiance - est également central.

« Sans confiance, pas de prise de risque »

En effet, le délai entre la décision de construire et l’arrivée sur le marché des objets concernés se mesure en années. Sans confiance, il n’y aurait pas de prise de risques à un horizon aussi lointain, a poursuivi Philippe Thalmann. Mais les anticipations sont beaucoup plus volatiles que la réalité. Et elles ne sont pas toujours «rationnelles», c'est-à-dire basées sur l’analyse des conditions macro-économiques. Elles peuvent aussi être «naïves»: elles s’appuient alors sur des constats simplistes, par exemple «les prix ont monté jusqu’ici et vont donc continuer de monter».

En général, anticipations rationnelles et naïves cohabitent sur le marché. Toutefois, ce sont les secondes qui conduisent à des bulles spéculatives, a ajouté le professeur d’économie. Il s’agit de situations dans lesquelles le prix d'un bien ou la quantité produite augmente rapidement et dans des proportions sans lien avec les conditions économiques. Le mouvement est alimenté par des acheteurs prêts à acheter de plus en plus cher, afin de profiter de la hausse des prix pour engranger une plus-value.

Interrogé sur l’inquiétude exprimée quelques jours auparavant par la Banque Nationale Suisse quant à la possibilité de voir un tel phénomène voir le jour à terme en Suisse, Philippe Thalmann a relevé que c’est justement l’impossibilité de faire la différence entre les anticipations «rationnelles» et «naïves» qui rend le jugement de la situation très difficile.

Interview de Philippe Thalmann

Plus d’informations

• Livre « Les secrets de l'expertise immobilière » écrit par Philippe Favarger et Philippe Thalmann
• Le Laboratoire REME (Recherche en Economie et Management de l’Environnement) recommande d’autres publications utiles pour les Professionnels de l’immobilier

Jean-Pascal Baechler, Conseiller éditorial, BCV